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謝百三:溫州房價已跌到1.6萬還有下跌空間

2014-01-21 15:24:50
來源:你我貸

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北青網房產謝百三

房地產市場撲朔迷離

2013年全國70家大中城市69家在漲,上海之漲幅很大。

北京、上海至今沒有下跌跡象,它們緩緩地在向國際大都市房價靠攏。請看福布斯公布的房價:倫敦12.6萬元(人民幣,下同),紐約9萬元,香港8.9萬元,巴黎7.4萬元,東京6.8萬元,新加坡5.9萬元。

注意,這是2009年當時的房價,現在肯定還要高。因為美國房地產已走出5年的熊市了。美歐日房地產市場都在回暖。

東京1500萬人口,占日本人口11%。上海2500萬,盡管中國人均GDP很低,在全世界89位。但貧富差別大,則13.6億人口中的10%涌向京滬,房價就難跌,這里的資源太多了(政治、法律環境也相對好)。有的偏遠地方貪污腐敗很嚴重!廣州、深圳也是類似的。但廣州要取消限購、限價,這是什么原因?深圳對年輕人,特別是創業者的吸引力是很大的。

二三線城市的情況相差很大。但溫州房價從3.2萬元/m跌到1.6-1.8萬元/m,還有下跌空間。溫州2013年賣地十多次,地方政府供地太快了。溫州的房價應與武漢、成都、長沙雷同才合理。

股市實行注冊制是天大的震撼

記得十八大三中全會“60條”推出時,市場一片歡呼,稱:“超預期的改革紅利將來了。”從電視臺到報刊都很狂熱。但細細研讀后,我怎么怎么也高興不起來,除了單獨生兩胎,其他50條要么很難做到,要么會近期沖擊很大,當時就寫了《狂歡下的深思》。特別是股市將在2015年在“全國人大”修改《證券法》后實行注冊制,這真是天大的震撼!

大家想想,上個世紀七十――八十年代,知青從鄉下回城,要辦個什么公司,得請工商局的老爺們吃飯、送禮;注冊制后,誰都可以辦了,現在還求他們什么呢?

股市實行注冊制后,股市會上市很多家。現在有2600個證券(含債券、基金);如果實行注冊制,那上來注冊上市的完全可能會有1萬――1.5萬家。

注冊制將使很多優秀的微小企業勇敢地資助上市。注冊制將使一切資產重組的“殼資源”價值蕩然無存。注冊制將使股權溢價跌倒和不上市時幾乎一樣。注冊制將使A、B股差價完全消失(53個上海同時發A、B股的企業,全是A股的價格高的多,如老鳳祥A股20多元,B股僅合12元)。注冊制將使目前2600家上市公司的溢價優勢大幅消失(每季都要出報表,股價很可能與不上市差不多)。

總之,注冊制對股市的沖擊是極大的。

那么,注冊制將把股市往上推還是往下推呢?明眼人一目了然。因此,三中全會“60條”公布后,關于股市的“注冊制”是最引人注目的一點。肖鋼主席笑嘻嘻地在電視上講注冊制是關鍵,是牛鼻子,要全力搞好――看了電視我們呆住了,簡直是目瞪口呆。這有什么好樂得,大手術!,從超長遠看,這是中國股市的必經之路。蘋果要長大,非嫁接不可,但嫁接過程多痛苦!時間會樹枯葉黃!

有人說:美歐股市不早就是注冊制了嗎,不天天在漲嗎?但它們是跌透了,到底了!它們的金融環境與中國迥然不同!的利率都很低啊,日本隔夜拆借利率0.073%,美國聯邦基金利率0.08%,歐元區再融資利率0.25%(這也是一些銀行、金融股香港比大陸貴的原因,資金成本低,股價就會高的)。但中國的人民幣在資本項目下是不可自由兌換的,中國的實際利率是很高的,存款利率為3%,實際市場利率還要高很多。請看08懷化債(8.2%年利率)、08新湖債(9%年利率),即使扣20%稅,也很高,都跌到101元附近了。此外,010107國債及A、B類基金(A類是固定收益證券),如150012、150018、150028等均跌得面目全非,收益率都高達6.8-7%了。而企業貸款利率,特別是中小企業更高達8-9%。在這么高的利率下,人民幣還在升值,企業很苦很累。如果搞注冊制,讓成千上萬家公司來注冊上市,是利多還是利空呢?想想吧。

2014年股市面臨的考驗很多。

首先,美國QE政策在堅定地緩緩地退出,現在減少100億美元,以后一定會多次減少。美元會升值,黃金及大宗產品會下跌。同時,對美、歐股市是不利的,也會影響中國。

其次,中國央行會否真的很快推進人民幣自由兌換及資本項目下自由進出,這過去都是不敢的。從鄧小平、朱

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