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調控趨緊多地房價現松動部分房企打折促銷

2014-01-21 15:24:50
來源:你我貸

持續“高燒”的房價正在顯現降溫跡象。記者近日采訪發現,隨著新一輪樓市調控從一線城市向二三線城市蔓延,多個城市樓市成交出現下滑,部分房企開始打折促銷,其中不乏一些實力房企,業主的二手房掛牌價也出現下降。不過,業內人士認為,依目前的市場情況判斷房價拐點為時尚早。

中國指數研究院9日發布的數據顯示,上周監測到的43個城市中,超過五成城市成交面積同比下降,其中廈門、汕頭跌幅最大,分別下跌93.28%和49.62%。

中原集團研究中心所監測到的54個城市數據也顯示,12月前5天,新建住宅同比11月份,成交下降約6%。二手住宅市場與新建住宅行情基本一致,中原集團研究中心所監測的六大城市,上周成交環比全線呈不同程度下降。與此同時,反映市場預期的中原經理人指數趨于平緩,經理人看漲的占比小幅下滑。

在成交下滑的同時,價格也出現了松動。據鏈家地產市場研究中心統計,12月第一周,北京新建商品住宅成交均價為25759元/平方米,環比下降6.2%;北京二手住宅成交均價為28864元/平方米,環比下降4.25%。價格的降幅主要是由于三環內成交量占比下降的影響。同時,對鏈家地產掛牌房源的調價情況監測顯示,12月第一周調價案例中,下調的占比為71.9%。同時,新增房源的掛牌均價環比下降2.1%,與9月平均水平接近,掛牌均價呈現見頂趨勢。

11月份,位于昌平區的金融街?金色漫香苑項目銷售均價為27000元/平方米,環比下跌3.57%。在同一區域,主力戶型為84-96平方米二至三居路勁?世界城銷售均價為24500元/平方米,環比跌幅為2.00%。

除了昌平區,朝陽區多個項目11月份銷售均價也出現不同程度的跌幅。其中,北京城建?世華泊郡項目均價為39000元/平方米,環比跌幅為2.50%;東湖灣項目均價41000元/平方米,環比下跌4.65%;北京華僑城四季項目均價41000元/平方米,環比10月份的48500元跌幅則達到15.46%。

不僅僅是北京,來自廣州經緯行研究中心的監測數據也顯示,11月份,廣州十區兩市新建商品住宅簽約均價為11581元/平方米,環比下跌9.4%,同比下跌6.17%。

根據經緯研究中心的統計,廣州十區兩市11月份新建商品住宅簽約套數前20名的樓盤中,碧桂園鳳凰城等8個項目簽約均價環比下跌。其中,位于番禺的萬科歐泊簽約均價環比下跌10%,增城的金地公園上城項目均價環比跌幅則達到46%。

記者了解到,出現打折促銷等降價跡象的不僅僅是這幾個一線城市。某市場機構研究中心監測發現,早在10月份樓市的“銀十”期間,房地產市場的一些典型企業如碧桂園、萬科及恒大等,在持續推盤的同時就開始了相對較大的打折力度。

其中碧桂園的惠州十里銀灘開盤時,現房銷售折扣幅度達到七五折,同時碧桂園在武漢的梓山湖折扣也高達六五折。此外,根據上述研究中心營銷周報顯示,萬科、華潤、恒大、保利等企業項目多次進入周度折扣排行TOP10行列。例如,萬科陸續在南通、秦皇島等地推出開盤八五折的折扣優惠。

除了這些城市以外,進入12月份,還先后有西安、大連、長沙、唐山、濰坊等城市也開始出現打折力度不一的在銷樓盤,參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實力房企。

某研究中心分析師范宏華告訴。記者,房地產企業在年終之前對業績的訴求主要是通過營銷力度來表現。在這種情況下,部分企業選擇打折促銷以達到年末沖量的目的,而另一些企業則相對求穩,放緩銷售力度,為來年銷售做更充足的準備。

他認為,年末的最后一個月,絕大多數企業仍會選擇加快推盤速度,加大折扣力度,以求在最后時間內取得項目快速消化、業績迅速上升的效果。

無獨有偶,上海某房地產研究院發布的最新報告指出,上半年為房企資金最寬松時點,三季度略有收緊,預計全年房企資金將由“寬松”回落至“偏松”。一方面資金面中性偏緊。由于通脹高企,貨幣收緊,房地產信貸也收緊,銀行出于風險控制,開始逐步減少對個人住房貸款的支持力度。另一方面,部分核心城市進一步強化調控政策。從嚴執行住房限購政策等措施將在一定程度上壓制需求,影響市場預期。10月至12月,已有十幾個一二線城市出臺地方新政。

此外,商品房銷售金額增幅持續收窄,資金回籠速度放緩。前三季度商品房銷售額雖仍保持34%的高位增長,但相比上季末降低9.3個百分點,增速已明顯放緩。同時從商品房銷售面積同比增幅情況看,自今年1至2月份處于三年來新高后,整體呈現逐步回落趨穩態勢。

在銷售放緩的同時,房企庫存也呈現走高的態勢。上海某房地產研究院發布的《11月份新建商品住宅庫存報告》指出,監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7987萬平方米,環比增長2.9%,同比增長4.3%。從絕對量看,11月庫存量達到了2012年以來的最高水平。

對于后市,中國指數研究院分析認為,當前購房者預期也出現一定變化,市場有所降溫。隨著年末發布調控政策的城市逐漸增多,一線城市與部分上漲勢頭過快的二線城市,均采取了從嚴從緊的升級版調控政策為主要基調,一系列政策使得市場的看漲預期得到有效控制。

中國指數研究院認為,政策層面與供需關系等多方面因素改變,當前全國房價持續上漲的勢頭已經得到明顯遏制。年末住宅市場可能因地方政府調控措施而趨于平穩,全國整體房價漲勢將繼續放緩。

相關鏈接:全國多地房地產調控趨緊

4日,有消息稱,北京市住建委醞釀暫停高價樓盤預售申請審批。北京年底前將暫停房價高于4萬元項目的審批,暫停年底漲價項目審批,并同時將前期上市較長時間的項目(今年未取得證的),控制房價漲幅不高于10%。

該消息還透露,針對前期爭論較大的以拆分精裝應對預售審批現象,北京市住建委要求預售對象必須符合預售證內容,因此,將暫停拆分項目的預售證辦理。

對此,北京住建委回應稱,暫未接到通知。不過,北京本地的一位房地產公司老總告訴《經濟參考報(微博)》記者,此消息并非完全不實。他表示,雖然住建委沒有下達正式通知,但在預售證發放方面實際上已有嚴控跡象,只是并沒有像傳言規定的那么詳細,那么具有針對性。

從全國來看,繼續強化調控的城市,不僅僅只有北京。

早在9月1日,鄭州便收緊限購政策,暫停未滿20周歲的人員在市限購區域購房。9月30日,深圳市規劃國土委發布通知表示,深圳將加大普通住房土地供應力度,確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上。10月11日,深圳市召開全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議,部署下一步房地產調控工作,并提出嚴格執行限貸限購政策、加大土地供應等八項穩定房價措施。11月1日,深圳再次表示,深圳11月6日起,二套房住房貸款業務首付比例將由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示將繼續嚴格執行既定的限購等政策措施,并繼續加大普通商品房的供應量,加大保障性住房的供應量。

此外,廣東省國土資源廳召開全省房地產用地管理和調控工作座談會指出,廣東省各地要以過去5年實際供地平均量為標準,保證住宅用地供應量顯著增加,保持土地市場供應總體穩定。并強調廣州、深圳等一線城市年底必須實現10%至30%的增幅,確保未來半年內不再出現新“地王”。

在地方收緊信號漸強的同時,相關部委也頻繁發聲,釋放預期。8月下旬,住房和城鄉建設部便召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談,以了解當前房地產市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策,并指出,各地應采取措施保證年度房價控制目標的實現。9月下旬,國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人表示,在穩定土地供應的同時,平抑地價信號,供求緊張的城市務必做到年內不再出“地王”,影響預期。金融政策方面,央行于10月16日表示,將繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策,積極支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設和居民家庭首套自住購房需求,促進房地產市場持續穩定健康發展。

對此,中原地產市場總監張大偉表示,9月統計局數據顯示,北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等15個城市新建住宅價格上漲同比超過10%,還有24個城市漲幅在8%至10%之間,這些城市完成年度調控任務的難度都非常大。因此,在完成控房價目標壓力下,收緊調控并不突然。

多個城市堅持調控不放松

重點

增加住房有效供應

10月29日,中共中央政治局學習“加快推進住房保障體系和供應體系建設”,并明確指出,繼續推進保障性住房建設,增加政府供應住房的規模;增加住房用地供應。在未提穩房價的背景下,促進房地產市場的有效供應被提到了前所未有的高度。

以北京為例,據鏈家地產市場研究部統計,截至11月4日,北京市已經出讓土地172宗,成交總價為1327億元。其中住宅類土地成交58宗,建筑面積為992萬平方米,約為2012年同期2.15倍。僅4日當日,北京同時成交8幅土地,其中各類的保障性住房及自住型商品住房配建面積達規劃建筑面積的73%。

“2013年住宅類土地的供應量明顯增長。尤其是進入四季度以來,在前期推地規模較大的基礎上,持續加大了住宅類土地的供應規模,從供應的頂端開始滿足購房者需求,穩定購房者預期。”張旭說。

此外,張旭指出,從2013年出讓的土地看,各類保障性住房以及自住型住房的規劃建筑面積占比已達到了28%,這部分供應的入市在增加供應,緩解供需矛盾的同時,也使得政府對新建商品住宅的定價影響能力大增,一定程度上遏制了房企隨意漲價、推高房價的可能性。

“政府從供應總量和供應結構兩個方面入手,以期緩解供需矛盾,穩定房價走勢。”張旭認為,這一舉措是否能達到預期還有待考驗。“當下產生一定觀望或等待自住型商品住宅的購房者中,其中大部分為剛需,需求的釋放并不會有太長時間的抑制,特別是在供應低落、庫存持續下滑的情況下,從市場層面看,這都是積壓需求和房價上升的動力。”

“短期內房地產行政手段并不會結束,樓市調控還將在一段較長時間內維持以長效機制為主的總體調控和行政手段為主

地方個體調控相配合的調控機制,同時以增加供應為調控重點。”楊晨青說。

市場

一線城市量價現下降跡象

調控高壓之下,一直是房價領漲者的一線城市,出現一絲下降跡象。

數據顯示,金九銀十傳統銷售旺季成色十足,大多數城市在9、10月份成交量創近年來新高,南京金九銀十成交181萬平方米,較2012年同期上漲23.4%;杭州成交164.8萬平方米,同比上漲12.9%,創2010年以來新高。

但是,此前一路高歌的一線城市卻出現下降跡象。數據顯示,北京金九銀十成交207.9萬平方米,較2012年下降16.7%;廣州金九銀十成交194萬平方米,同比下降15.4%;深圳雖有增長,但相對于2012年僅增長3.7萬平方米。

價格方面同現下降,北京房協根據市住建委網簽數據統計,10月單月北京新建住房簽約價為1.94萬元/平方米,環比下降4.5%,同比方面,同比下降6.3%。

研究員張旭表示,北京政府對于新房的調控政策嚴格,推盤難度增大,對后市產生觀望,是出現下降跡象的重要原因。此外,近期地王等現象減弱,土地市場漸疲也進一步影響了消費者預期。

數據顯示,10月全國53個重點城市土地成交總建筑面積為4032萬平方米,同比下降33%,總成交金額為995億元,同比下降19%。從成交規模看,僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個城市成交建筑面積同比去年有所上漲,三四線城市同比均有所下降。

楊晨青表示,一方面是三季度以來市場熱度過高,引起了企業的警惕,對于競買熱點地塊更加謹慎,另一方面,國土局出面要求地方不再出地王,因而各地政府在推地計劃上做出了一定調整,盡可能少推出“準地王”地塊。

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