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政策調控趨緊房價漲勢得到初步遏制

2014-01-21 15:24:49
來源:你我貸

2013年,房價從持續“高燒”到初步降溫,每個月的走勢都牽動人心。從年初“國五條”,到地方樓市調控政策陸續出臺,時至年末,一線城市樓市終于初現“量價齊跌”的態勢。不過,依目前的市場情況判斷房價拐點為時尚早,對于明年房價走勢,業內也出現截然不同的兩極化預判。

漲漲漲房價一路飆升

2月20日舉行的國務院常務會議再出重拳,出臺五項政策措施,釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。

會議指出,近年來,各地區、各部門認真落實中央關于加強房地產市場調控的決策部署,取得積極成效,投機投資性購房得到有效抑制,房地產市場形勢逐步平穩。住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施,對合理引導住房需求、緩解供求矛盾、穩定房價特別是遏制一些熱點城市房價過快上漲,發揮了關鍵作用。

在國內房地產市場持續回暖升溫的大背景下,此次國務院常務會議再次明確表明中央調控樓市的立場和決心,五條極具針對性的政策指向為未來房地產市場調控定調。業內人士分析認為,雖然這次出臺的五條政策沒有超出既有的調控框架,但中央明確釋放出的調控信號和堅定不移的調控決心對穩定市場預期將起到重要作用。

3月25日,首個地方版“國五條”細則正式落地。“國五條”中要求對部分房價上漲過快的重點城市實施價格限制,而廣州、深圳的限價相當于落實了政策的要求。

國家統計局公布的70大中城市數據顯示,今年年初,北上廣深領漲全國,1月深圳上漲2.2%,北京上漲2.1%,廣州上漲2%,而2月漲幅更甚,北京、廣州上漲幅度高達3.1%,上海上漲2.3%,深圳與上月持平,上漲2.2%。

3、4月份,多地“國五條”細則落地實施,市場成交量初現降溫。中指院的分析指出,從4月份數據來看,主要城市新房、二手房成交量顯著下降,住宅均價環比漲幅縮小,價格環比下跌的城市個數略有增加。在一線城市及部分熱點二線城市,部分開發商開始調整開盤時間和定價策略,如延遲推盤、高開低走、取消精裝修或用“精裝分拆”降低合同價等。

而樓市傳統旺季的“金九銀十”卻依舊漲勢不減。據國家統計局發布的數據顯示,9月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的有2個,持平的有3個,上漲的有65個;除溫州外,其它69個城市同比均上漲,北上廣深漲幅甚至超過20%。“金九”房價漲勢明顯。

“銀十”也延續了“金九”的上漲勢頭。中國指數研究院發布的“百城價格指數”顯示,10月份,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米,環比9月上漲1.24%,自2012年6月以來連續第17個月環比上漲,漲幅比上月擴大0.17個百分點。

“金九已表現明顯,銀十樓市再爆發。”

受供不應求因素的影響,一二線城市房價居高不下;三四線城市則“不溫不火”,出現供應過剩及泡沫隱憂。業內人士認為,在限購限貸的情況下,房價漲幅依然驚人;不改變看漲的預期,需求依然爆棚。

地方調控逐步趨緊

早在9月1日,鄭州便收緊限購政策,暫停未滿20周歲的人員在市限購區域購房。9月30日,深圳市規劃國土委發布通知表示,深圳將加大普通住房土地供應力度,確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上。10月11日,深圳市召開全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議,部署下一步房地產調控工作,并提出嚴格執行限貸限購政策、加大土地供應等八項穩定房價措施。11月1日,深圳再次表示,深圳11月6日起,二套房住房貸款業務首付比例將由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示將繼續嚴格執行既定的限購等政策措施,并繼續加大普通商品房的供應量,加大保障性住房的供應量。

此外,廣東省國土資源廳召開全省房地產用地管理和調控工作座談會指出,廣東省各地要以過去5年實際供地平均量為標準,保證住宅用地供應量顯著增加,保持土地市場供應總體穩定。并強調廣州、深圳等一線城市年底必須實現10%至30%的增幅,確保未來半年內不再出現新“地王”。

在地方收緊信號漸強的同時,相關部委也頻繁發聲,釋放預期。8月下旬,住房和城鄉建設部便召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談,以了解當前房地產市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策,并指出,各地應采取措施保證年度房價控制目標的實現。9月下旬,國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人表示,在穩定土地供應的同時,平抑地價信號,供求緊張的城市務必做到年內不再出“地王”,影響預期。金融政策方面,央行于10月16日表示,將繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策,積極支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設和居民家庭首套自住購房需求,促進房地產市場持續穩定健康發展。

對此,有業內人士分析表示,9月統計局數據顯示,北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等15個城市新建住宅價格上漲同比超過10%,還有24個城市漲幅在8%至10%之間,這些城市完成年度調控任務的難度都非常大。因此,在完成控房價目標壓力下,收緊調控并不突然。

臨近年底一線城市量價現下降跡象

調控高壓之下,一直是房價領漲者的一線城市,出現一絲下降跡象。

CRIC研究中心數據顯示,金九銀十傳統銷售旺季成色十足,大多數城市在9、10月份成交量創近年來新高,南京金九銀十成交181萬平方米,較2012年同期上漲23.4%;杭州成交164.8萬平方米,同比上漲12.9%,創2010年以來新高。

但是,此前一路高歌的一線城市卻出現下降跡象。數據顯示,北京金九銀十成交207.9萬平方米,較2012年下降16.7%;廣州金九銀十成交194萬平方米,同比下降15.4%;深圳雖有增長,但相對于2012年僅增長3.7萬平方米。

價格方面同現下降,北京房協根據市住建委網簽數據統計,10月單月北京新建住房簽約價為1.94萬元/平方米,環比下降4.5%,同比方面,同比下降6.3%。

鏈家地產市場研究中心研究員張旭表示,北京政府對于新房的調控政策嚴格,推盤難度增大,對后市產生觀望,是出現下降跡象的重要原因。此外,近期地王等現象減弱,土地市場漸疲也進一步影響了消費者預期。

CRIC數據顯示,10月全國53個重點城市土地成交總建筑面積為4032萬平方米,同比下降33%,總成交金額為995億元,同比下降19%。從成交規模看,僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個城市成交建筑面積同比去年有所上漲,三四線城市同比均有所下降。

對此,CRIC研究中心楊晨青表示,一方面是三季度以來市場熱度過高,引起了企業的警惕,對于競買熱點地塊更加謹慎,另一方面,國土局出面要求地方不再出地王,因而各地政府在推地計劃上做出了一定調整,盡可能少推出“準地王”地塊。

漲?跌?明年房價走勢待考

今年四季度,包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和武漢、南京等二線城市在內,全國已有17個城市出臺了樓市新政。多個城市從提高二套房首付比例、提高購房門檻等方面,升級了樓市調控。

12月初,任志強在發表演講時表示,這些城市出臺新的調控舉措,是“按照‘國五條’簽訂的(控制)房價上漲任務指標采取的行動”,對當地市場都產生了一些不良影響,“如果這些政策繼續的話,明年就會暴漲”。

任志強還在微博上表示,以限制價格為目標的調控必然形成漲價的結果,調控政策必須改為以平衡供求關系為主,讓市場決定資源配置與價格。任志強預言,“非市場化的調控政策一定會改變。”

“不要在短期之內頻繁出臺政策,這也取得了共識。”任志強說,房地產是一個長周期的行業,如果沒有形成一個長周期調控的話,就會造成情況惡化。“比如說養豬,需要幾個月養,如果豬沒養成,就給豬肉調控,最后老百姓就把豬殺了。”

而在今年8、9月份,香港首富李嘉誠旗下的長江實業以及和記黃埔相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸家嘴一寫字樓和廣州西城都薈廣場和停車場,涉及金額約為410億港元。此舉引起地產大佬王石的關注,他發微博說“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心了!”

王石的話“一石激起千層浪”,李嘉誠的行為加上王石的點評,到底給地產市場帶來哪些啟示和暗示?一線城市的房價居高不下,有人說這是地產商回歸一線城市、地王頻出的直接原因。

很多業內學者認為,在經歷過兩年高速上漲之后,一二線熱點城市房價在短期內的盤整不可避免。由于絕大多數三四線城市房價及樓市相對穩定,明年全國房價的數據統計從整體上看可能不會下跌,但一二線熱點城市到在明年年底前將會率先出現下行調整。

而到2015年,全國數據很可能會出現整體性下跌。今兩年各地“地王”頻現,但土地的大量出讓,反而會造成供給量爆棚,對房價產生抑制作用;金融改革的推進又會增加銀行存貸款成本,對房企銷售產生壓力,兩方面作用下2014年的樓市可能出現小幅下跌。但考慮到成本利潤比,這個幅度不會高于10%。

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