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土地市場炙手可熱2014市場改革加速房企競爭

2014-01-21 15:24:49
來源:你我貸

新華房產北京12月31日訊(記者孫夢姝)衣食住行是民生必備,在即將過去的2013年,或許過多的目光都投向了“住”,年末各大網站盤點,其中的新聞無疑都包括了房產。年初的“國五條”、城鎮化,年中的“錢荒”來襲,多地上演“千人搶房”,年末的“自住型商品房”政策出臺、全國多地的停貸、惜貸現象,以及小產權房的“轉正”還是“下崗”。當然,讓房產處于風口浪尖的還有以房養老試點的提出、應對“限價令”房企精裝拆分變相漲價、還有全國房租已連續上漲47個月,無論哪一條,對于工薪階層而言,“住”在2013年都是一個沉重的字眼。

那么在2014年這些情況是否會有所改善?例如實際出臺的政策和預期有何差別?各地調控政策對銷量影響有多大?制度變革的進度和影響會如何?融資成本是否會繼續上升?等等一系列問題困擾著房企和有購房需求的人們,那么究竟2014年房地產市場會如何變化,是改革之年亦或是修復之年?年邁的供給是否可以迎合年輕的需求?高價地王背后,烘焙出的“面包”會否高出“面粉”價格?我們拭目以待!

十大標桿房企3000億購地分化導致土地市場炙手可熱

2013年12月30日,第二次全國土地調查主要數據成果發布會在國務院新聞辦公室舉行,主要報告包括了污染土地治理、土地流轉、農民征地補償、土地城鎮化快于人口城鎮化以及城鎮用地大多占用優質耕地等內容。

從刀耕火種的時代開始,土地就成了人類生活的根本,沒有土地,我們的衣食住行都將成為泡影。對于房產市場而言,土地無疑是最具升值潛力的實體金融資本,四房企拿地破2000億元就充分證明了這一點。據中原地產市場研究部統計數據顯示,截至12月26日,2013年十大標桿房企共計斥資3119.65億元購地。

2013年的夏家胡同給本不平靜的土地市場投入了一枚炸彈,一個在京城眾多龍頭中并不顯眼的房企懋源,一夜間登上各大媒體頭條。從拿地到搖號報名,僅3個月的時間,豆各莊地塊被輿論和大眾廣泛關注,而涉及到自住型商品房的搖號規則及火爆場面,更是推高了豆各莊地塊的知名度。

要說2013年度最受關注的地塊,非農展館8號地莫屬。稀缺絕版資源在土地日益稀少的京城市場彌足珍貴,因此農展館地塊輔一問世便受到了多方關注。51.35億、恒大,就這兩個詞已經足夠上各新聞頭條了,再加上2013年連續出讓的三塊東壩區域地塊,使得東壩成為了各方關注的要點。該地塊是2013年度總價地王,初入京的恒大大手筆豪擲于北京土地市場,人們既驚異于該地塊的高總價,又驚異于恒大的意圖。

可以說分化是本年度的關鍵詞,分化格局體現為主流市場主流產品面臨更大的增長空間,即一二線核心城市、針對剛需改善型需求產品成為市場關注重點。基于庫存去化視角下部分區域市場量價齊升的繼續演繹也有所支撐,遞延至土地市場,尤其對于一二線城市而言,炙手可熱的局面繼而難以消退。

虎口奪食房企回歸一二線城市2014年以企業間競爭為主要格局

2013年面對不確定的政策環境以及快速去化后的補庫存選擇,房地產企業在市場份額、運營管控、杠桿水平等層面的變化愈發明顯,龍頭房企之間差距正在縮小,而其余房企無論在資金成本及管控能力上都愈發落后。另外,今年也從不少房企身上看到了產品、服務和營銷策略的創新,未來房企的競爭領域將不僅限于成本和定價能力,品牌、服務、創新的細節也將決定公司的成敗。

快周轉的必要性使得更多開發商看好一、二線城市更為確定的潛在需求。預計2014年一、二線城市仍是熱點。未來中國具備發展潛力的城市數量大致在50個上下。更多開發商選擇深耕優勢區域,同時適度回歸一二線。

與上一輪中小開發商因市場受龍頭擠壓被迫進入礦產等資源領域不同,本輪龍頭公司產業鏈上下游擴張來自對行業潛在天花板的提前防范。對銀行、影院、醫院、學校以及金融平臺的爭奪將是龍頭公司真正成為城市構建商的重要基礎。

房地產開發行業主要以企業間的競爭為主要格局。2014年優勢的經營模式將決定公司的成長性,從三大方面尋找投資機會:1、優勢的經營模式將決定公司的成長性,高速周轉、全產業鏈和融資優勢三大要素決定了公司中長期發展和盈利的能力。2、優質項目決定了公司的盈利性和可發展性,項目的區位、成本和產品結構是否利于去化是關鍵,另外對于持有型房地產企業項目的區位和質量決定了公司的可持續性和盈利性。3、在針對房地產的調控不斷深入的趨勢下,在房地產企業間進入競爭期的階段,一個公司更需要有一個好的經營團隊,一個好的經營團隊應該體現在專業化、執行力和對成本的控制上。

放緩廣義資產端的增速降低發生銀行業危機的概率

12月份城市商業銀行普遍縮減了對公和個人的信貸投放,部分貸款移至明年1月,收縮和轉移幅度與往年基本相符。部分銀行為補充信貸量環比減少,票據開票量上升。價格方面,大企業貸款利率以基準或上浮10%為主,中小企業上浮40%左右甚至更高。年末票據貼現利率達到年化8%甚至更高的高位,企業貼現意愿較低。由于貸款利率上升,絕大部分城商行下半年息差保持平穩甚至小幅擴大。

信貸投放穩中偏緊,企業個人需求保持較強水平:大部分調研城商行都減少信貸投放,甚至下半月停止貸款,投放節奏符合年末規律,明年1月份信貸可能季節性放量。有調研對象表示,明年1季度信貸額度可能繼續略微偏緊。需求方面,有三線城市調研對象反饋,當地住宅銷售近幾月較淡,導致開發商信貸需求增強。另外有東部沿海二線城市調研對象反饋,當地地方政府信貸需求依然較強。

我們處在銀行業危機的邊緣嗎?―治本需要金融財稅系統性改革,進行積極的前瞻性財務重組,但央行應當改進貨幣政策操作方式。徹底解決“錢荒”常態化問題需要銀行真正去杠桿,放緩廣義資產端的增速,同時降低期限錯配。

但去杠桿需要時間,需要經濟、財稅體制等系統性的改革真正抑制非市場主體(如融資平臺)的投資沖動,非貨幣政策能單獨解決的問題。為了降低區域性和系統性金融風險發生的概率,央行在調控過程中會增加靈活性,穩定市場主體特別是大型銀行的預期,盡量降低短期內發生銀行業危機的概率。

2014年銀行“融資及信貸結構”優化將繼續收縮房貸,樓市成交增速將下行至個位數。若控制和化解地方政府性債務風險將緩解主要城市房價和樓市的壓力。

作者:孫夢姝

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