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2013年京個貸市場交易量全年“跌宕起伏”

2014-01-21 15:24:48
來源:你我貸

2013年京個貸市場全年交易量“跌宕起伏”,據“偉嘉安捷”數據統計顯示,2013年今全年個貸市場交易總量同比去年同期上漲51%左右,其中非交易類貸款在整體貸款交易量中的貢獻仍然較為明顯。上半年新一輪宏觀調控的出臺與實施,年中及年底銀行放款額度的緊縮和銀行信貸結構的調整對個貸市場的交易量造成了較為明顯的影響,“偉嘉安捷”就2013年的整體個貸交易情況分析如下。

一:2013年個貸交易量呈“前熱、中溫、后冷”態勢

從2013年1-12月的房貸交易量圖表可以看出,除去2月交易量有明顯回落外,第一季度的市場交易量在整體交易量中較為突顯。“偉嘉安捷”分析,隨著年初沖破五年限購人群的釋放,帶動了一部分“剛需”群體的熱情入市,而銀行放貸額度的充足及年初各家銀行保留的八五折利率優惠也為為購房人創造了良好的交易環境。其次,3月份國五條政策出臺后,購房者造成集中購買的恐慌扎堆入市,造成3月交易量集中性增長,直達全年交易量最高值。進入二季度,新一輪房貸政策的落地及年中各大銀行短暫的“錢荒”危機抑制了大部分交易熱情,促使4月及6月的交易量回落明顯,也使市場處于“不溫不火”的態勢。三季度隨著大眾對于新政的磨合與適應,買賣雙方逐步試探性入市,促使7―9月交易量持續回暖。然而以9月為交易“分水嶺”,由于上半年市場信貸消化較多,因此各大銀行信貸規模的持續收緊,市場幾乎已無“八五折”優惠,房貸批貸放款也較為緩慢,加之部分購房群對于明年宏觀調控政策的心理預期,整體房貸市場觀望氛圍濃厚,促成四季度交易量明顯回落,全年交易量走勢基本呈現“有升有降”態勢。

(2)首次置業者成“主力軍”二次置業群體“退居二線”

全年個貸市場交易中,無論從何種貸款產品來看,首次置業群體均成為了客群中的“主力軍”。“偉嘉安捷”分析,首先,年初良好的入市環境對剛性群體形成利好,促使壓抑的剛性需求如雨后春筍般“瘋長”。其次,今年“國五條”后嚴酷的房貸政策對二次置業人群形成了一定“打壓”,迫使大部分改善置業者退居市場二線,轉而進行全款購房。剛性需求依舊較為堅挺。而下半年,趁著銷售旺季改善置業或換房的需求增多,迫使改善置業人群小幅釋放,形成了年末的小幅“翹尾”。

(3)貸款產品“兩極分化”非交易類貸款占據主導地位。

以貸款產品全年整體結構分布來看,整體貸款產品呈“兩極分化”狀態,非交易類貸款占據主導地位,在整體貸款交易份額中占據60%,表現較為突出。其中抵押貸款交易量較為突出,占據了整體非交易類貸款中70%的份額。據“偉嘉安捷”統計,首先,今年抵押貸款整體交易量較去年上升30%左右,其中消費需求的堅挺直接刺激了交易量整體的上漲。其次,隨著銀行信貸結構化調整,企業經營貸自下半年開始在市場中“嶄露頭角”,交易量也呈穩步上漲態勢。第三,個人及企業無抵押貸款由于自身門檻較高,限制較為嚴格,因此呈現出“咨詢多,交易少”的分化狀態。另外,今年宏觀政策中對于二套房置業門檻的提高,也刺激了全款購房人群的比重,造成了補按揭貸款交易量的整體上漲。總體來看,非交易類貸款與住房類貸款相比較,占據了一定的主導地位。

(4)信貸需求額度年中現“分水嶺”

由于政策出臺及全年入市人群的調整,促使信貸需求額度也呈現差別化狀態。年初信貸環境的寬松及政策預期促成了房貸市場的“活躍”,而大部分首次購房人普遍需求額度較高,多在100萬至200萬左右。而隨著下半年購房需求人群的轉換,促使信貸需求在年中形成了“分水嶺”,下半年二次置業人群的入市使得貸款額度多集中在200萬以上。

(5)銀行放款周期“前短后長”全年放款周期前松后緊

除去貸款產品及需求額度的“轉型”外,今年個貸市場的放款周期也是“前期短、后期長”,上半年相對松馳下半年較為緊張。上半年由于信貸需求份額較大,銀行額度充足,造成銀行外放較為集中,放款周期通常在10―15個工作日,而年中后,由于銀行外放消化較快,促使下半年放貸額度持續緊縮,放款周期普遍延長至35―40個工作日左右,接近年底銀行時放貸額度更是較為緊張,造成借款人催促銀行放款的情況時有出現。

二:宏觀調控政策趨緊市場交易量走勢“受沖明顯”

今年上半年國家宏觀調控政策的頒布對個貸市場的影響較為明顯,“國五條”以后對上半年市場交易量沖擊尤為突出,使得市場交易量在前兩季度形成較為明顯的大幅起落。

中國人民銀行營業管理部①對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%

②對在房屋登記信息系統中顯示無房、在中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫中有一筆住房貸款記錄、第二次申請貸款購買住房的家庭,仍執行首付款比例不低于60%的政策

國務院辦公廳①自本通知下發次日起,本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的,限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。

②對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅

北京(樓盤)市住房公積金管理中心①借款申請人購買第二套住房申請貸款,其貸款首付款比例不低于70%

②借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的,其月還款額原則上應不低于其月收入的50%

(1)信貸政策差別化二套從嚴加劇入市壓力

今年國家繼續實行差別化信貸政策,3月底頒布的“國五條”細則中,二套房首付比例的提高直接影響了購房人的入市,細則中規定,無論購房人使用商業貸款或公積金貸款,只要被認定為二套房,手中有房者首付比例均嚴格執行70%,而置業升級人群若賣掉手中住房,則按照首付60%的標準承擔,二套房首付比例的提升加劇了老百姓們的經濟壓力,對交易量的走勢造成了一定的“沖擊”,迫使老百姓們的入市壓力進一步加大。也直接造成了上半年二次置業人群的縮減。

(2)政策前購房人心理預期加劇老百姓扎堆積極入市

購房人對于國家政策出臺前的心理預期也直接影響了交易量的增長。“偉嘉安捷”指出,以3月為激增點的市場交易量體現了大眾在“等待靴子落地”時期交易熱情集中“爆發”的狀態,老百姓們為趕搭政策末班車而形成的扎堆入市,購房熱情的上升迫使3月的交易量達到了全年個貸市場交易量的最高點,也直接推高了全年整體個貸交易量,形成了市場內的“蝴蝶效應”。

(3)20%個稅的嚴格征收加劇集體購房成本

上半年頒布的“國五條”中,針對在京二手房交易中不滿五年住房征收20%差額個稅的規定,對購房人心理形成了不小的“沖擊”,個稅由原先全額的1%到如今差額20%的征收比例,購房成本的加大短期內抑制了大部分交易熱情,也迫使了上半年市場中大量無稅房的涌現。然而隨著下半年大眾對于新政中個稅20%的協商承擔,即購房人降低房價,買房人承擔個稅等方法的出現,也促使購房心態逐漸趨于緩和,造成了下半年里三季度整體交易量的小幅回暖。

(4)公積金貸款政策趨嚴直接影響兩大購房群體

與去年公積金貸款較為寬松的政策不同,今年國家信貸政策中加大了公積金貸款的調控力度,“偉嘉安捷”指出,公積金貸款政策的趨嚴對改善置業及高收入人群沖擊較大。首先,力度的嚴格對于二次置業群體的沖擊有兩方面,一方面,在二套房認定方面,由原先“認房不認貸”的人性化政策統一為“認房又認貸”的執行標準,首付比例“一刀切”為70%。另一方面,今年公積金對于現有人均住房面積在29.4平米以上的改善人群直接停貸。其次,新政規定對于人均月收入超過職工月平均工資3倍(含)以上的,還款額原則上應不低于其月收入的50%,加劇了高收入人群的購房壓力。且年中時期公積金貸款調整了審批政策,實行“先網簽,后評估”,也延長了整個公積金貸款的審核時間,而國管公積金貸款自年中后額度便持續緊縮,雖然國管推出“貼息”形式進行救急,然而從整體公積金貸款政策來看,今年公積金政策格外嚴酷,使購房人的入市態度與去年相比出現了明顯的改變。

三:全年銀行貸款“前松后緊”信貸結構調整年底規模收緊

(1)銀行前期貸款“給力”后期額度“捉襟見肘”

受上半年宏觀調控政策影響,銀行全年放貸呈“前期松、后期緊”的態勢,上半年由于銀行自身額度充裕,個貸市場的需求也較為龐大,促使銀行加緊批貸放款,形成突擊式放貸模式,然而隨著下半年入市人群的增多,銀行的額度逐漸“捉襟見肘”。以年中6月為批貸“分水嶺”,銀行辦理貸款的流程與速度均出現了明顯的吃緊狀態,除去購房人因放貸速度較慢而謹慎入市外,銀行整體額度趨緊的狀態也一直持續至年底,促成了年底交易量上漲動力的不足。

(2)銀行調整信貸結構,中小企業貸款備受“恩寵”

全年中小企業貸款需求處于旺盛狀態。“偉嘉安捷”認為,隨著國家政策對中小企業的融資的傾斜,各大銀行也紛紛調整了自身信貸結構,加大了對中小企業的投放力度。今年“國五條”出臺后,房貸市場短期內降溫較為明顯,迫使銀行將業務重心從房貸轉移至中小企業貸款方面,推陳出新的產品以吸引中小企業的“目光”。隨著年底銀行額度的趨緊,以企業經營為主的貸款逐漸在市場中“吃香”,也刺激了下半年企業經營貸交易量的穩步上升。

(3)銀行取消八五折利率優惠年底房貸市場冷清

與去年年底各家銀行保留八五折利率優惠的情況不同,今年八五折利率優惠在進入七月份以后逐漸在市場中消失,隨著銀行額度的緊張,銀行紛紛收緊了利率的優惠,將利率從八五折調整為九折或基準,甚至在年底時部分銀行出現了基準上浮10%的情況,促使年底房貸市場較為冷清,與去年年底火熱的入市環境大不相同,也使得年底的市場交易量未出現去年年底的“翹尾”情景。

“偉嘉安捷”指出,今年全年信貸政策較為嚴格,對于購房人群入市的不利因素較多,而隨著明年新增貸款額度的釋放,銀行或許會重新敞開大門,放款緊張的現象也將有所緩解。然而從目前宏觀調控的力度來看,明年整體的調控基調仍舊會以從緊為主。

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