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第四屆中國地產財富年會在京舉行

2014-01-21 15:25:28
來源:你我貸

12月27日,由理財周報和偉盛創和(中國)傳媒共同主辦的第四屆中國地產財富年會暨第四屆中國地產財富勢力榜頒獎盛典在北京盤古七星酒店隆重召開。

本次年會邀請到北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志,中國房地產業協會老年住區委秘書長江書平,西安交通大學金融研究院院長于東升,華遠地產董事長任志強,路勁地產集團董事局主席單偉豹,林達集團董事長李曉林,萬科集團執行副總裁毛大慶,金科地產副總裁李戰洪,陽光100集團常務副總裁范小沖,星河灣集團副總裁張學鳳,旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬,融創中國北京公司副總經理樓艷青,上海建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東,佰仕信基金董事長陳方勇等來自學術、開發、金融領域的重量級嘉賓出席。

在即將過去的2013年,中國吹響了深化改革的號角,十八屆三中全會之后政府風向的變化更深刻影響房地產行業的下一步走勢。因此本次年會以“改革的機遇:房地產業求變圖存”為主題,意圖通過近200位業內人士的觀點碰撞,為房地產相關企業的生存發展尋找通途,為對未來的充滿困惑的相關從業人士撥開迷霧。

而隨著行業成熟度日益提高、模式轉型愈發迫切,地產與金融的關系越來越緊密。鑒于此,中國地產財富年會組委會、上海西安交大金融研究院、地產財富網等機構聯合發起成立中國地產財富俱樂部,其成員主要由房地產行業知名人士和金融投資家共同組成,旨在構建房地產開發商和金融資本之間的溝通平臺,并通過成員相互之間的交流互動,提升成員企業價值,實現資源的有效嫁接。

市場糾結前行企業紛紛轉型

從2003到2013年,持續10年的政策性調控顯然已經無法解決房地產業面臨的問題,基于市場的長效調控機制成為下一個解決包括房地產在內的經濟領域問題的焦點。在這個轉變的節點,業界需要對市場的現狀做出判斷。

對此,多位房企高管的首要感受是“無信號”。在從前,房地產一直是兩會必談問題。然而,十八屆三中全會和十八大之后,行業仍未得到明確信號。能夠確定的是,國家領導班子不贊同原來的政策干預做法,但又不會立即停止調控,同時所謂長效調控機制仍只是一張美好藍圖。處于糾結狀態的房地產業還在等待更加清晰的設計架構。

另一個共識在于市場分化較去年呈現更加激烈的態勢。陽光100集團常務副總裁范小沖表示“第一輪城鎮化表現為一線城市的增量增長,第二輪表現在一線城市周邊化和中小城市的城市化。但是很多開發商選擇到二三線城市的郊區去圈地。”隨著諸多中小城市庫存居高不下,去化緩慢,房企撤軍回到一線者比比皆是。

在北京,這個全國房地產最火熱的一線市場,北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志也給它的2013年打出了“糾結前行”的評語。“今年由于改善性住房的成交占比明顯提高,預計全年的平均價格比去年同期漲幅在5%到8%,與北京GDP的增數大體相當。但是隨著下半年嚴格的價格管控實施,新房市場的交易總量同比去年大體可能持平或略有降低。”

在糾結的生態環境中,為了更好地生存,房企尤其是大型房地產企業在今年變革動作明顯。如萬達向文化產業的全面進軍;恒大進京,嘗試體育和水產業;萬科從專注于住宅向城市配套服務商轉型,在各地首推商業地產項目并聯手徽商銀行打造社區金融。

萬科集團執行副總裁毛大慶堅稱,萬科依舊是做主流人群和主流產品買賣的房地產企業。但是主流工作外圍的輔助性工作如果取得長足進步,將是企業的新增長點。

房地產基金仍待系統性完善

與房地產業逐漸告別黃金時代,進入轉型期不同的是,自2010年至今,房地產基金經歷了前所未有的高速增長期,今年的規模預計可達3000千億。

但是西安交通大學金融研究院的院長于東升指出,目前房企主要融資來源依舊是銀行,其貸款占比達到60-70%。這主要是由房企對于低融資成本的需求和開發貸本身短期限的屬性決定的。

同時,房地產基金本身仍有諸多系統性的缺陷,亟待轉變。如金融市場缺乏系統性的資金的規劃,相關法律法規不健全,開發商、建筑商、地方政府和金融機構的產業鏈條的資源整合和融合還不夠。

最終表現之一就是目前市場上還是以項目型的基金為主,將不同項目和不同期限的項目組合在一起降低單個項目的不確定性風險的主動型管理基金相對還是少的。

平安信托物業投資事業部總經理元磊所理解的真正主動管理型業務,包括項目和風險。包括在建,用工,招租到最后的資本市場證券化這整個完整的周期。“針對不同的信用級別的合作伙伴都有系統辦法,用不同金融產品去匹配投資人的風險和偏好。當你做一家信托的時候,能夠給投資人提供到20%到30%的回報,這是比較好的主動管理。”

而對于目前的房地產基金來說,上述標準還是奮斗目標。

于東升認為想要改變開發商主導的產業鏈條,需要地產金融在新型城市綜合體開發的理念下,提升系統的投融資功能。也就是說,短期快銷的地產模式面臨巨變。“應該在系統性的規劃和優化融資杠桿,提高資金周轉率方面去做一些努力。”

(責任編輯:JN032)

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