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保利地產力推養老戰略養老產業將成未來利潤增長點

2014-01-21 15:25:24
來源:你我貸

[今年底,我國60歲以上的老年人口將突破2億人,預計到2033年將超過4億。人口老齡化成為當前和未來一個時期我國經濟社會發展面臨的基本國情之一,龐大老年群體的養老服務需求日益增長,昭示著養老產業進入重要歷史機遇期]

隨著中國人口老齡化的日益嚴重,強化養老型社區的基礎建設,完善社區養老服務,成為構建社會化養老體系的重要環節。

尤其是今年以來,國家在政策層面也在大力推動養老產業。9月,國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》,表明養老產業作為新興朝陽產業,逐漸成為“調結構、惠民生、促升級”的重要力量。11月,《十八屆三中全會關于若干改革問題的決定》提出要積極應對人口老齡化,加快建立社會養老服務體系和發展老年服務產業,這對養老產業來說無疑是一大政策利好。

毫無疑問,養老產業是一塊巨大的蛋糕。今年底,我國60歲以上的老年人口將突破2億人,預計到2033年將超過4億。人口老齡化成為當前和未來一個時期我國經濟社會發展面臨的基本國情之一,龐大老年群體的養老服務需求日益增長,昭示著養老產業進入重要歷史機遇期。相關數據顯示,預計到2050年,我國養老市場的需求有望突破17萬億。

面對如此龐大的市場需求,一時間各類資本一窩蜂鉆進養老行業,其中最具代表性的當屬房地產企業。據不完全統計,萬科、保利、遠洋、綠城等眾多房企已經陸續進入養老地產領域,公開信息披露的養老地產項目已超過百個。但由于目前養老地產仍未找到明晰有效的盈利模式,行業整體盈利能力較弱。一些企業從事的養老地產更像是一場以養老為名“圈地運動”,如何為養老地產找準發展方向,業界眾說紛紜。

而就在12月24日,保利地產在北京對外發布了養老戰略,將全產業鏈進入養老產業,打造由居家養老、社區養老和機構養老“三位一體”的中國式養老模式,健全覆蓋多層次養老需求的全面服務體系。業界認為,這一新動向意味著中國房地產發展路徑正在加速革新,加快朝著多元化方向發展,同時也將為養老產業運營模式的探索提供有益的借鑒。

產業創新

養老成未來新的利潤增長點

全國工商聯房地產商會會長聶梅生曾表示,養老產業是值得關注的產業,預計10年之內養老產業會保持每年10%的增長水平,并將出現井噴現象。

保利地產是較早洞察到這一朝陽產業發展潛力的房企之一。早在2008年,保利地產就已開始涉足養老地產,并派高層前往日本考察養老地產的經營模式。2011年,保利地產在其“和基金”的發布會上,提出“善居養老計劃”,即從公益層面出發,以社區為依托,推進養老產業發展。2012年,保利地產推出了首個養老服務項目――保利北京西山林語“和熹會”老齡公寓。

如今,保利地產已經將養老產業提升到了企業戰略的地位。保利地產副總經理胡在新表示:“公司將養老產業置于企業戰略轉型,提供未來新利潤增長點的戰略地位,作為產業地產創新升級的核心領域進行培育和發展。目前,保利地產已在北京、上海、廣州、成都、三亞等5個城市有6個在建的養老產業試點項目。”

眾所周知,保利地產一貫以住宅為主,現在將商業地產、養老地產、旅游地產、文化地產和產業地產進行相關多元化的戰略規劃,確實具有一定的創新性和前瞻性。例如,保利地產將旅游地產和商業酒店資源用于養老,實現“以一地入會多地養老”,讓老年人參與到保利的各種地產項目體驗中;又如,以專業的養老機構和養老服務人才輻射城市項目,為住宅產品賦予新的價值。這種用養老打通旅游、商業、住宅等其它形態的地產產品能夠完成各種人群的覆蓋,為老年人創造更多便利,同時也能為保利地產帶來新的利潤增長點。

有專家認為,將養老地產和相對比較成熟的旅游地產嫁接在一起是可行的,因為目標客戶群的重疊和經營過程中的相互融合使得這兩個概念在開發和推廣過程中結合成為可能。“旅游地產本來就可以服務老年人,服務老年人的地產中也有一類是度假型的。”

除了戰略定位外,保利地產對老齡化社會的關注更體現在產品和服務上。保利地產認為,養老產業既要根據老人的需求和特點設計居住環境、建設住宅,又要運營和管理養老設施,直接為老年居民服務。這不僅涉及地產,更牽涉更加專業的介護服務。經過潛心研究、試點探索,保利地產重新定義了養老產業的定位,涉及養老觀念、養老功能、養老形式、養老區位等方面。具體而言,保利地產的養老地產要打破社會上養老社區郊區化的誤區,確定便捷、安全、健康的城市養老目標,構建居家、社區、機構一體化養老服務網絡,實現老人、子女和機構三者的互助式服務,同時關注中國式“孝道”,在兒女盡孝與社會養老間找到平衡。為此,保利在大量研究中國老年人養老需求和特點的基礎上,結合國內外先進養老模式,總結出的一套“中國式養老”理想模式。

一個典型的案例就是保利?西塘越。這個項目位于風景秀麗、氣候宜人的西塘古鎮,申嘉滬高速的門戶位置,距離上海,蘇州,杭州都在100公里以內,交通便捷。項目占地面積達10萬平方米,涵蓋親水別墅、合院別墅、聯排別墅和電梯小高層公寓等。該項目還配有專業的老齡康復中心,長者可以利用先進的設備,在專業人員的指導下進行康復鍛煉,從而促進老年人身體機能的恢復,提高老年人生活質量。社區的休閑、娛樂、醫療等配套設施也十分完善,能為長者提供卓越的頤居生活,實現健康養生的人居理想。

全鏈條介入

搭建全景式產業發展平臺

事實上,保利地產對養老產業并非只是地產產品設計和服務的嘗試,而是在產業鏈上進行全面介入,以展示其對該領域的企圖和野心。保利地產未來將以展覽為平臺,項目為帶動,打造橫向和縱向的全產業鏈模式,構筑養老生態系統。

浸淫會展多年,保利地產發現會展行業產業關聯度高、輻射帶動能力強,在提速信息傳播、科技創新、貿易流通、優化資源配置和文化交流合作等領域作用日益明顯。而中國老齡產業經營鏈條分散,服務與產品種類單一,與發達國家相比,供給量遠低于市場需求。因此順應市場需求,打造能夠全面服務于中國養老市場、布局全球一體化、全景式的老齡產業鏈條商貿平臺就顯得分外迫切。

保利敏銳地捕捉到這一進入養老產業的契機,與全國老齡辦共同舉辦“中國國際老齡產業博覽會”,匯聚國內外最具影響力的機構與企業,并同期舉辦“2013國際老齡產業發展高峰論壇”,預計展會規模將達到22600平方米,參展企業350家,觀眾數量2萬多人次。

借助這樣的國際展覽平臺,保利地產充分運用市場機制,積極發揮市場力量,通過展示老齡產業最新發展成果,吸納國外先進的設備設施,提高國內適老產品設計和適老服務標準,最大程度上促進養老服務的社會化、市場化和產業化,從而實現對養老產業全鏈條的整合。

保利地產還將會展商貿用作為進入養老產業的敲門磚,與多家產業鏈上龍頭企業合資組建專業公司,建立“中國養老適老產業聯盟”。

不僅如此,早在2011年8月,保利地產與北京安平投資有限公司共同出資成立北京保利安平養老投資管理有限公司,對養老產業進行專業、高效的運作。2013年1月,位于北京西山林語的"保利和熹會老齡公寓"開始運營。2013年12月,保利地產正式注資全國老齡辦主管、中國老齡產業協會主辦、面向全國公開發行的國家級大型刊物《環球老齡》。

短短幾年間,保利地產已介入養老產業投資、運營、建設實踐中,從平臺搭建到適老服務、適老產品的集成采購,從尖端產品展示到媒體滲透,全面參與養老產業鏈,整合資源、積累經驗、蓄勢待發。

“三位一體”養老模式

覆蓋中國式養老需求

不過,具體到養老地產的運營模式上,目前全國都處于嘗試探索期,缺乏成熟的運營模式和服務機構。這歸根結底在于不同的老齡人群有著不同的養老需求,企業是否能夠滿足這些需求是成敗的關鍵。

古語云“孝有三:大孝尊親,其次弗辱,其下能養。”在中國,養親是一種物質反哺,敬親則是一種精神反哺,構建一個能“子女陪伴,兒孫繞膝”的養老樂園,比提供任何養老服務都更為重要。然而,隨著家庭結構日趨小型化,獨生子女家庭負擔日益加重,現實中數量有限的養老院很難滿足日益龐大的老年人群體,依托社區建立的養老服務體系,就顯得尤其必要。

保利地產在考察發達國家養老模式基礎上,積極探索養老實現形式,最終確定了“以居家為基礎,統一服務標準,以社區為依托,統一配套標準,以機構為支撐,統一專業標準”為管理模型,關注傳統文化、心理、生理需求的“三位一體”養老模式,滿足老年人的全方位需求。

首先是居家養老。保利地產認為,依托物業公司,建立服務標準,是居家養老的核心。2010年,保利地產在社區發起“善居養老”計劃,依托物業服務中的增值服務內容,主要針對GG老人群,以物業服務為平臺,提供“助餐、助浴、助潔、助急、助醫”的“五助”定制服務,摸索建立了一整套居家養老服務內容、服務標準、服務價格和服務流程。保利地產透露,在未來3~5年的時間內,將對原有社區進行適老化改造,新建社區統一適老化設施標準,向所有保利社區提供居家養老服務。

隨著信息化的發展,保利地產還擬推出居家網絡信息服務,建立“老年智能化服務平臺”,提供緊急呼叫、家政預約、健康咨詢、物品代購、繳費代辦等適合老年人的服務項目。

其次是社區養老,重點統一配套標準。保利地產表示其社區養老的目標是將適老產品植入成熟的城市住區,從規劃、開發、運營、服務整個環節,提供適合老年人的產品和生活配套,滿足老年人與子女相對獨立又共同居住的需求,建立互助互愛、和諧共生的養老方式。

保利地產的社區養老主要針對GG和SG老人群,在社區規劃建設適老住宅和老齡公寓;以社區硬件配套為平臺,結合會所和社區配套,增設“老人大學、活動中心、康體中心、日間照料中心”四大基礎配套,打通社區與街道衛生、醫療、文體設施等的功能銜接,發揮綜合效益;并在所有社區成立互助養老志愿團隊,弘揚中華民族敬老、養老、助老的優良傳統。屆時,養老志愿者將達到1萬人規模。

適老產品是社區養老的基礎,大到項目規劃分區,小到室內適老設備設施配套都需要建立標準。保利地產要求養老設施同步規劃、建設、驗收、交付使用,居民入住已能享用養老配套服務。為此,2012年,保利地產在集團技術研發中心成立“適老產品設計小組”,研究社區內適老商業、老年大學、社區公園、戶外健身等設施配備標準,并針對不同社區體量進行適老型產品研發。十三五期間,保利地產將完成所有已建社區的適老配套改造,在新建社區全面推行適老建設標準。

第三是機構養老,需要統一專業標準,介護醫養關懷。保利地產認為,沒有專業的護理服務是沒辦法談養老的。

保利成立了保利安平專業介護養老公司,以“醫養結合”為服務特色,提供專業介護養老,打造“和熹會”專業養老機構。保利地產還將在全國各省會城市建立專業養老連鎖機構,輻射保利業主。該機構引入當地三甲醫院優質資源,組建全科室私診團隊,建立“生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援”四大專業標準,提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務。

目前已運營的北京保利西山林語和熹會老齡公寓,建面約2.2萬平方米,共200多套,配備綜合門診、24小時999急救中心、多條轉診綠色通道保障、康復健體中心等,以及專業的健康狀況評估、全方位健康檔案服務。該“和熹會”已經建立了一支專業化、年輕化的照護團隊,形成了個性化、人性化照護流程以及標準化、規范化、整體化的照護服務模式,讓已經入住的114位老人感受到了家人般的貼心照顧。

保利地產正試圖通過該養老產品的運營,培育專業護理隊伍,摸索建立一套國際化的標準的護理管理流程。此外,保利地產還規劃在條件成熟時建成“保利養老專業護理學院”,培育專業介護人才,建立護理流程和操作標準,推動國家養老介護專業資格認證。

微利盈利模型

住宅銷售反哺社會責任

總體來說,我國養老產業尚處于起步探索階段,運營模式仍不成熟,投資回報率不確定性較高,行業整體盈利能力較弱。

在構建養老模式的過程中,保利地產發現,養老產業不僅在項目開發階段面臨著大量的基礎設施建設,還必須進行項目運營后相關服務產品的后續投入。這種長期投入、持有運營型的地產模式,與以往房地產開發企業的短期盈利生存模式天然不符,任何一點前期的預估不足,都可能造成投資風險

為此,保利地產通過不同產品的實驗和經驗的積淀,建立起了自己的“微利盈利模型”:居家養老收取一定的服務費用補貼成本,社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費,機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。

保利地產透露,其養老地產短期內仍屬于投入階段,通過適老住宅銷售反哺適老產品研發、建設以及適老配套改造;中期,將用3~5年的時間進入穩健運營階段,實現營虧平衡;從長期來看,將用8~10年的時間達到發達國家的盈利水平,打通金融通道、實現REITs上市。

此外,為了讓更多家庭受惠,讓社會各界更加關注老年人的健康生活,保利地產還構建了“一地入會,多地養老”的異地候鳥式分時度假養老模式,整合系統內旅游度假資源,建立會員制度統一經營,實現品牌連鎖,在旅游目的地項目中建設有專業護理機構的養老度假公寓,提供專業養老服務。

憑借旗下豐富的酒店資源和社區互助養老志愿團隊,保利地產還創建了一套“互助式養老會員積分系統”。也就是說,未來,保利地產將通過老齡會籍管理,讓全國各地的老人到三亞、陽江、成都石象湖等旅游地健康休閑地度假,同時吸納、甄選社會上有愛心的養老志愿者進入社區和機構進行義工服務,將義工時間累計積分,積分可兌換酒店入住時間或直系親屬在老年公寓的體驗時間。

“養老產業”看上去很美,但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益,使得養老產業發展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外,政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產進行一定的優惠,而我國目前無論是市場環境還是政策、標準的配套都難以支撐養老產業的全面發展。雖然如此,保利地產表示,還是堅定看好包括養老地產在內的養老產業藍海,將不斷培養人才、積累經驗。

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