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2013十大樓市關鍵詞:新“國五條”頒布房企出海投資

2014-01-21 15:25:22
來源:你我貸

從發端的振聾發聵到展開階段的跌宕起伏,再到結尾的高潮迭起,直至尾聲的懸念叢生……把即將走過2013年的中國樓市形容為一部大片絕對不為過。

從年初房地產市場“國五條”強勢落地,到各地限購紛紛升級,再到新城鎮化的提出攪動地產,2013年調控依然是主旋律。之后,一二線城市房價一騎絕塵,房企搶地潮一浪高過一浪,土地價格新紀錄不斷被刷新,三四線則成交低迷,“鬼城”接連成為媒體的關鍵詞。對于房企來說,多元發展、行業探索與創新不再是口號,城市配套運營理念被反復提及,進軍海外、投資銀行業、尋求上市……對于普通人,自住型商品房的提出成為年內一大亮點,人們在抱以期望的同時,也在擔憂該政策的持續性。未來調控對房地產市場形成多大的沖擊?行業的走向如何?企業的生存環境與生存方式有怎樣的變化?讓我們一起回顧2013年的波瀾起伏,展望2014年房地產市場大勢。

新“國五條”頒布

時間:2月20日

2013年2月20日,國務院常務會議出臺新“國五條”,再次升級了房地產調控措施。8天后,國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》,諸如“從嚴征收房產轉讓所得的20%個稅”、“提高房價上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”和“對執行限購政策措施不力的地方政府進行約談和問責”等更嚴格、更細致的樓市調控措施出臺。調控之嚴厲震撼空前。

3月底,包括北京、上海、廣州等在內的17個城市出臺了或具體或模糊的實施細則。

商報點評:房地產調控升級,一系列更嚴格、更細致的樓市調控措施出臺,力度空前。

“國五條”北京細則落地

時間:3月30日

北京落實房地產調控“國五條”執行細則3月30日出臺,規定次日起禁止北京籍成年單身人士購買二套房,嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征個稅,進一步提高商貸二套房貸首付比例;通過各種手段騙取購房資格的家庭將承擔相應經濟責任和法律責任,且不予辦理房產證、五年內不得在北京市購房;新舊政策以買賣合同網簽時間為準。

“國五條”北京細則落地,調控力度超過上海、廣東等地細則。這也將肯定影響其他各地城市的落地細則力度。這一落地細則,是繼2011年2月“國八條”政策后的再一次升級調控。

商報點評:作為首都,京版的調控細則明顯執行了國務院的政策力度。當時不少人士認為北京樓市將進入下行通道。

城鎮化建設利好房地產

時間:3月17日

3月17日,十二屆全國人大一次會議舉行閉幕會。大會閉幕后,國務院總理李克強在人民大會堂金色大廳與中外記者見面并回答記者提問。在回答新華社記者的問題時,李克強強調,新型城鎮化是以人為核心的城鎮化,必須和農業現代化相輔相成。

李克強表示,新型城鎮化是以人為核心的城鎮化,并特別強調要防止城市病,不能一邊是高樓林立,一邊是棚戶連片。解決城市內部的二元結構,也是降低城鎮化的門檻。新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化,是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。

商報點評:城鎮化建設作為本屆政府的工作重點,必然引起地產行業強烈關注。作為城鎮化建設的重要抓手,地產業內人士普遍認為行業將迎來新的發展機遇。但城鎮化絕不等于房地產化,開發商自身的角色定位需要冷靜思考。

一線城市“地王潮”涌現

時間:3月至今

近年的土地市場可謂炙手可熱。一二線城市熱點區域高單價、高溢價率地塊頻現,多地“地王”紀錄被屢屢刷新。9月4日,融創以創紀錄的7.3萬元實際樓面價拿下北京農展館地塊,刷新了北京單價地王,該地塊樓面價已遠超農展館商圈目前4萬元/平方米均價;9月5日,上海、杭州、蘇州同日出現單價地王或總價地王。被稱為“上海市中心最后一塊黃金地”的徐家匯中心項目地塊拍出217.7億元總價,不但刷新了上海總價地王紀錄,在全國也僅次于廣州亞運城地塊。杭州華家池3幅地塊以136.73億元被綠地、世貿、濱江等企業拿下,杭州總價地王誕生。

商報點評:土地市場正在陷入悖論,不當“地王”就拿不到地,拿地就是“地王”。對未來土地供應不足的普遍擔憂也讓房企強烈渴望把握住“地根”,從而在未來的競爭中處于有利地位。然而“地王”頻現的副作用則更為明顯,房價必然由此一路看漲,調控效應得到消解。

“錢荒”來襲

時間:6月以來

中國銀行業每年的6月幾乎都會出現“錢荒”現象,往年是通過央行增發貨幣來緩解“錢荒”現象,但今年央行貨幣政策委員會公布2013年二季度例會內容,再提“優化金融資源配置,用好增量、盤活存量”。這是6月8日以來半個月時間國務院和央行第三次做此表態。專家認為,這表明了政府“寧可犧牲速度,也要把經濟結構調整好”的決心。

“錢荒”不僅僅是慌了各大銀行,從房地產的角度來看,樓市、房價、土地市場、購房者、開發商也勢必會受到不小的影響。

對于普通購房者而言,首套房利率優惠的取消,貸款時間的延長,勢必會影響購房者入市,而購買力的下降又會影響開發商的資金鏈,而這會給中小房企造成很大的沖擊,甚至可能帶來行業洗牌。

商報點評:“錢荒”關系到房地產行業的前途,何況是史上最嚴重的一次“錢荒”。銀行股領跌及“錢荒”來了,不光慌了房企的心,也慌了銀行和購房者的心。

房企頻頻試水銀行業

時間:2月至今

萬科以基石投資者身份參與徽商銀行股份有限公司H股在香港的首次公開發行作為標志性事件,2013年堪稱房地產進軍銀行業的重要年份。

幾乎與萬科同時,新華聯成為參與籌建設立民營銀行的發起股東;控股越秀地產的廣州越秀集團宣布,將以約116.44億港元的對價收購創興銀行75%股份;更早之前,僑鑫集團、北京城建、珠海華發、香江集團、世紀金源等多家開發商均各自參股了不同銀行。

有房企甚至入股多家銀行,如綠地集團先后入股遼寧盤錦商業銀行、錦州銀行、上海農村商業銀行、呼和浩特市商業銀行等。

商報觀點:正應了那句“做地產到最后就是做金融”。房企頻頻進入銀行,標志著房地產行業融資模式創新與相關金融產品創新。銀行業作為盈利水平較高的行業之一,企業投資銀行業本身就可以獲得穩定的投資回報,這也是房企業務多元化向投融資方向轉變的方式之一。同時,在融資方面可以就地取材,開放和拓寬了房企的融資渠道,支持房企拿地與快速擴張。

“京七條”落地

時間:10月23日

北京市住建委發布了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》(簡稱“京七條”),對即將推出的自住型商品房銷售和管理做出七條詳細規定。

《意見》明確,自住型商品住房套型建筑面積以90平方米以下為主,最大套型建筑面積不得超過140平方米;銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

此外,《意見》規定,按照限購政策規定,在北京具有購房資格的家庭均可以購買自住型商品住房,兩類家庭將可優先購買:一類是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女,單身人士須年滿25周歲),另一類是經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。每個符合條件的購買家庭限購一套自住房。自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后,原則上五年內不得轉讓。

商報點評:“京七條”中,大多是對以往出臺的政策進行重申與強調,惟有自住型商品房成為最大新亮點。試圖以此類產品的大量入市來改變當前樓市不斷升溫的預期,從而減緩房價上漲的幅度。但畢竟北京中低價位房源的缺口巨大,該項措施的效果還有待市場檢驗。

京城再現“日光盤”

時間:7月以來

在嚴厲的調控政策下,淡市似乎應該是常態。但“千人搶房”、“十人搶一套”,這些原本是在樓市最火爆時上演的場景,頻頻現身7月北京樓市。由于上半年北京各區域市場供應普遍不足,因此需求大量積壓,尤其是幾個項目所處的區域,由于發展較早目前已幾近開發完畢,區域內已經有近一年的時間未有針對剛需的普宅項目入市。進入7月以來,“日光”的場景不僅在剛需盤上演,對于“改善型”剛需的高端住宅也同樣如此,而在上半年,這種瘋狂的局面也曾在南京、杭州等二線城市出現過。

商報點評:歷史證明,政策也無法壓抑市場原有的需求沖動。抑制房價上漲預期的合理手段也許應該回到市場的基本層面上來,加大供應量才是改變市場預期的最有力方式。從而讓需求不再以爆發性、恐慌性釋放,得以理性穩定的呈現。

房企出海投資

時間:1月至今

從萬科宣布在美國籌建分公司到年底碧桂園在馬來西亞銷售破百億,國內房企對于投資海外早已不僅限于“嘗試”,而是呈現爆發式增長。據不完全統計,包括萬科、萬達、綠地、碧桂園等國內大型房地產企業均已在海外落子,目前出海的國內房企已經達到十余家,累計投資規模超300億美元。不僅萬科之類的千億房企“出海”開發項目,一些小規模的房企也在尋求“漂洋過海”的機會。

商報點評:國內房地產市場由增量轉存量趨勢明顯,對房企利潤的影響越來越大。在這種情況下,國內房企內外并舉、“兩條腿”走路勢在必行。顯然,內地房企的海外之路正越走越遠、越走越寬。

開發商海外融資

時間:5月至11月

繼今年5月房企海外融資規模超越2012年全年后,房企海外融資的熱情仍然持續發酵。年內,多數上市房企已有融資計劃或進行了融資。據不完全統計,僅是進入四季度以來,包括萬達、旭輝、綠地、雅居樂、中海、恒大在內,已經有超過20家房企進行了不同方式的融資,總募集資金大約220億美元。較低的融資成本是吸引企業“走出去”的最大動因;而在市場調整期吸收廉價資金為下一步擴張做準備,則是終極目標。

商報點評:美國、歐盟、日本等采取的量化寬松政策為房企赴海外融資提供了條件,但隨著未來各國該項政策逐步退出,房企獲取海外資金的成本將逐漸走高。(北京商報)

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