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顧云昌:房價高漲緣于多年土地供給量未達標

標簽 2011年 控股 
2014-01-21 15:25:07
來源:你我貸

  5月6日,佳兆業集團控股有限公司(01638.HK,以下簡稱“佳兆業”)以2.56萬元/平方米的樓面地價競得廣州同和地塊,成為廣州新科“地王”,而其周邊區域的現樓售價僅在2萬元/平方米左右。有人測算,該項目至少要賣到4萬元/平方米才有利潤。眾多人士擔心,房價將會迎來新一輪的上漲。從2010年至今仍在維持的包括限購、提高二套房首付、利率等的調控政策,曾經有效地抑制了房價過快上漲,但去年四季度以來,一線城市的房價仿佛重新開始失控。日前,社科院警告稱,住房供求已經失衡,房價面臨全面失控,如果不及時推進改革,那么市場還將出現大起大落。

  接下來,房地產市場如何改革?被寄予厚望的新型城鎮化建設方向如何?日前,時代周報專訪了中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌。他曾多次參與國家房改政策的研究和制訂,是國家房改方案的主要起草人之一。

  農地流轉可解決土地供應不足

  時代周報:您怎么看待今年及未來三年中國經濟的走向?

  顧云昌:中國經濟目前仍然存在內憂外患。量化寬松的貨幣政策說明經濟情況將會進一步好轉,出口也在增長;但是,外需增長勢頭并不那么強勁,甚至有下降的趨勢。因此,通過內需拉動經濟增長更為現實,而這就要依靠新型城鎮化的建設。

  最近一段時間內,拉動內需主要還是看投資。投資方面,目前產業投資中制造業70%-80%存在產能過剩。所以投資還主要依靠房地產,因為,房地產行業涉及整個產業鏈條。也就是說,房地產行業發展得好,與之密切相關的幾十個產業都將得到很好的發展。

  未來幾年中國經濟不會像以前那樣快速地發展,但是也將保持穩中有升的態勢。

  時代周報:你剛才提到新型城鎮化被社會各界寄望于拉動未來幾十年中國經濟增長。您認為中國新型城鎮化建設到底“新”在哪?

  顧云昌:在我看來,就是高質化、綠色化和和諧化。

  高質化是指要提高土地的綜合承載能力,提高城鎮化的質量。以前的城鎮化,每平方公里的產出低,集聚效應差,交通擁堵、霧霾天氣、地下管道不暢通等問題頻出,因此我們必須推進有質量的城鎮化。綠色化是指提高土地和資源的利用效率,比如工業用地和住宅用地的比例問題、節能減排的問題等。和諧化是指人的城鎮化,此前人的城鎮化遠遠趕不上土地的城鎮化。

  時代周報:近期包括廣州、海南、重慶等城市都推出了農村土地或房屋流轉的試點政策,這是新一輪土地改革的前奏嗎?

  顧云昌:歸根結底,房價高是因為住宅的供不應求,供不應求是因為中國的土地制度問題。中國總體上人均居住用地是足夠的,但是在不斷的城鎮化過程中,只有1/5的建設用地在城市,而4/5在農村,也就是說在城市和農村人口將近1:1的時候,農村住宅土地是城市的4倍。

  因此我們必須打破城鄉二元機構,讓農村土地流轉起來。但是,目前農村土地歸集體所有,不能抵押,不能流轉,我們有必要修改《土地法》甚至是《憲法》,不是讓土地私有化,而是要體現土地的價值,真正使農民變市民。

  泡沫的規模是可控的

  時代周報:4月份,萬科董事長王石在美國紐約哥倫比亞大學出席一個中國商界會議時特意提到:“中國樓市存在泡沫,非常危險,如果破裂將是一場災難。”您認為中國的樓市泡沫大嗎?

  顧云昌:關于中國房地產企業是否存在泡沫這個問題,房地產業界始終存在兩種聲音,一種是以王石為代表的泡沫論,另一種是以任志強為代表的,否認任何泡沫的存在。

  在我看來,第一,中國房地產行業確實有泡沫存在。第二,這個泡沫不是全局性的,而是地方性的。第三,這個規模的泡沫是可以控制的。

  為什么這么說呢,一方面,2004年到2010年間,尤其是2007年,北、上、廣等一線城市的房價翻番,其他城市的房價漲幅也遠超過居民收入的增幅,那時候房地產確實有不小的泡沫存在。但是,包括北、上、廣等大城市在內,近兩年來房價上漲的速度并沒有超過城鄉居民收入增長的速度。中國以時間換空間的政策初見成效,房地產泡沫在這兩年也被擠出很多。

  另一方面,中國房地產泡沫的風險其實就是金融風險。但是,中國個人住房貸款占銀行的貸款比例和GDP的比重都非常低,中國銀行的不良貸款占GDP的比重也很低。中國銀行的不良貸款率從以前的5%下降到現在的不到1%,前銀監會主席劉明康在任時曾做過一項調查,如果中國房價下跌30%-40%,金融行業是否會存在風險?結論是銀行風險不大。

  時代周報:最近,廣州、上海、北京都出現高溢價地塊。北、上、廣“地王”頻出,會帶來新一輪的房價上漲壓力嗎?

  顧云昌:北、上、廣地區為何“地王”頻出,在我看來就是因為住宅用地供應不足。

  一方面,城鎮土地供應主要分三塊,一是工業用地,二是住宅用地,三是市政基礎設施建設用地。基礎設施用地是不可能縮減的,只能在其他兩部分調整。但是,目前中國的工業用地占比太高,達到30%以上,而發達國家這一比例只有15%,因此,工業用地擠占了居住用地,導致城市高樓林立,而且容積率都很高。

  另一方面,每年的土地供給量都沒有完成,2011年全國住房用地計劃供應21.80萬公頃,實際只完成60%-70%,去年計劃供地18萬公頃,也只完成60%-70%,2013年全國土地住房用地計劃供應15.08萬公頃,是過去5年年均實際供應量的1.5倍,但看似光鮮的數字卻難掩住房供地逐年減少的實情。

  為什么完不成供應量?因為完不成也沒人追究。而且,每年下達供應量的時間是4月份,從時間上看也有點晚,而且里面是否存在規劃問題,如果規劃時,待售地塊的交通、配套設施都比較完善,土地都肯定會被開發商搶走,不會出現流拍。

  開發商不能捂盤惜售,政府也不能捂地惜售。政府的土地供應要公開透明,城市邊邊角角的閑置土地都可以拿過來使用,這樣開發商才不會哄搶土地。

  “地王”頻出,房價上漲,歸根結底是土地價格的高漲。這又涉及地方政府對土地財政模式的依賴,土地財政問題不解決,空談房價問題沒有意義。

  時代周報:是啊,地方政府對于新“國五條”政策的貫徹落實并不積極,僅北京征收二手房買賣差額20%的個稅,在這種情況下您怎么看待今年的房價走勢

  顧云昌:2月份的時候我到上海,當地有900萬平方米的房產庫存,算下來差不多是9萬套房子,上海每個月的房產消化量為1萬套,表面上看,上海的房產庫存可供9個月的銷售,但事實上,其中將近700萬平方米的存量是高端住宅,普通住宅只有200萬平方米的庫存,只夠銷售兩個月。但是為了怕高端住宅入市后,會推高房價,因此,政府對高端住宅有諸多限制,因此這部分高端住宅無法被市場消化。其實,房地產市場應尊重市場規律,鼓勵有錢人買一套豪宅,賣掉一到兩套小房子,這樣市場就流轉起來,而玩數字游戲毫無意義,甚至會滋生弄虛作假。

  我最近一直在宣傳一個觀點,中國正進入“房車時代”。從本世紀開始,中國老百姓的消費,特別是城市居民的消費主要集中在住和行的方面,房地產、汽車、高鐵等行業,是近年中國經濟增長的主要方式。我認為中國正處房車時代的中期,至少還有20年。這個期間住宅的剛需還是很強健的,只要中國經濟保持穩中有升的態勢,中國的房地產行業就會穩中有升。

  警惕商業地產過度泡沫化

  時代周報:在目前的政策高壓下,您認為未來幾年房地產行業新的亮點在哪里?

  顧云昌:從恩格爾的理論來說,消費的發展規律是從日用品向耐用品轉變,物質消費向非物質消費轉變。我們現在正處在這兩個轉變之中。開發商們已經看到了變化,所以開始著力發展文化地產、旅游地產、養老地產、健康地產等等,除了物質消費以外,更多是精神、健康、文化的消費。

  比如養老地產的發展,萬科、綠城、遠洋等房企先后都涉足養老地產,與此同時,隨著今年初首宗療養性質用地的正式出讓,預示著養老地產土地政策的開閘,養老地產就進一步細分了住宅市場、擴大了房地產消費需求。

  時代周報:您是說未來包括旅游地產等在內的產業地產將迎來黃金發展時期?

  顧云昌:是的,近年來,中國房地產市場進入轉型期,住宅市場受到嚴厲政策調控,不少開發商紛紛把目光瞄向產業地產蛋糕。

  比如ShoppingMall,現在已經不僅僅是購物場所,它還要求有文化休閑的功能;另外中小城市的產業園區卻越來越多,正是發展產業地產的大好時機。

  但是對于商業地產,我們也要警惕,有數據顯示,目前正在建設中的商業地產是已經建成的4倍,而處在規劃立項中的商業地產項目又是在建的商業地產的4倍,所以我們要警惕商業地產過度的同質化和泡沫化。

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