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購房熱情高漲“房票時代”如何合理置業

2014-01-21 15:25:05
來源:你我貸

購房熱情高漲“房票時代”如何合理置業

2013-09-2315:49:08來源:中國經濟網

購房熱情高漲

張先生決定在最近兩個月內搞定房子。

在上海打拼了近十年時間的張先生,已經完成了原始財富積累,積攢了將近100多萬元。“用這筆錢,可以在外環線附近購買一套80平方米的兩房了。”他這樣盤算著。張先生這段時間正在看房,只要碰到合適的,就會出手。

其實,類似于張先生這樣的購房者大有人在。“金九”來臨,購房熱情再次高漲,直接體現在成交連續放量。德佑地產數據表明,9月份第二周,上海商品住宅成交量達到28.56萬平方米,創下7月以來的最高點。另有統計數據表明,截至9月15日,上海市商品住宅成交面積達到了58.4萬平方米。業內人士估計,照此勢頭發展下去,今年“金九”最終成交量很有可能達到120萬平方米以上的高位水平,與去年金九的成交量相仿。

此外,包括北京、廣州、深圳等在內的一線城市近期成交狀況也出現明顯改善跡象。據中國指數研究中心提供的數據顯示,進入9月以來,北京商品住宅成交變得活躍起來,周成交量在第37周(9月9日至15日,以下同)突破35萬平方米;廣州商品住宅在今年第37周成交量達到17.35萬平方米,與前一周持平,但相對8月最后一周,增幅高達6成;深圳第37周商品住宅成交量分別為10.14萬平方米,環比增幅高達5成。此外,包括成都、重慶、長沙、武漢、南京等在內的國內重點城市,成交量也有不同程度的上升。

“房票”依然緊缺

而與購房熱銷高漲不相適應的是,由于限購政策并未真正放松,因此“房票”的緊缺程度絲毫沒緩解。

所謂“房票”,即購房資格的形象說法。目前絕大多數中心城市和部分三、四線仍在實行限購政策,規定本地戶口家庭,只要名下有兩套住宅,就沒有購房資格,更沒有貸款資格。而外地戶口,必須有社保或納稅證明并且滿一年,才能在當地限買一套。限購規定,使得很多具備購房實力的人,因為手中擁有房產套數超過兩套而失去購房資格。

雖然近期陸續有部分三、四線城市開始放松限購政策,但大面積放松的可能性極小。近期浙江舟山傳出消息稱放松限購政策,2013年以前無論買過多少套房都“不算”,只要2013年1月1日以后沒買過房的,都可以再買一套。此外,今年8月,溫州放寬限購政策,允許購買“二套房”。

但業內人士分析指出,這并不能認為是限購政策放松的前兆。德佑地產研究部總監陸騎麟表示,上述地區適度放松限購,最主要還是因為當地樓市低迷,已經直接影響到地區經濟,因此需要通過政策調整來刺激樓市達到穩定經濟的作用。但他進一步指出,在整體樓市調控下政策脫離限購而放松的可能性也相對較小。

而就在不斷有城市傳出放松限購措施的時候,住建部適時站出來表示,督察組下月將抵地方急查限購、限貸執行情況,以防房價快速上漲。“這可以看作是政府發出警示,千萬別對松動限購政策心存指望。”陸騎麟說。

一步到位可考慮

“房票”緊張,這給購房者提出了一個新的命題,即如何用好“房票”?

按照此前市場流行的觀點,雖然購房是大宗消費,但并不能因為購房而使得自己的生活品質受到影響,因此專業人士建議采用梯度消費的方式,即首次置業的時候可以先購置小面積的住宅過渡,等到日后家庭添丁之后再換購一套面積稍大一些的住宅;等到財富積累到一定程度之后再考慮舒適性需求,甚至追求更高層次的居住享受。因此我們這一輩子可能會面臨三次或以上的購房機會。而從過去的經驗來看,這確實不失為一種行之有效的住房消費方式。

但限購、限貸政策的實施,使得這種辦法失去了價值。限購導致本地居民只有兩次購房機會,而非本地居民只有一次購房機會。而限貸也加大了購房成本和難度,比如上浮二套房貸利率1.1倍,首付比例不低于6成,停止三套房貸款等。

要用好“房票”,專家建議購房者盡可能考慮一步到位。如果按照之前的住宅消費思路,購房者可能會兼顧各種需求,如汽車、旅游等,因此在住宅預算方面投入不會很多。但在限購、限貸背景下,“房票”有限,多次購房成本上升,所以可以投入更多資金用于購房,以避免在短時間內再次換房的情形。

還有就是在有限預算的情況下,盡可能購買可改造的住宅。比如有的開發商在房型設計上多花了一些心思,包括陽臺等空間能夠充分利用起來,因此雖然買的是兩房,必要時可改造為三房。也就是說,花兩房的錢,買三房的使用價值,這也是一種合理使用“房票”的方式。

鋌而走險不可取

專家提醒說,通過非常規手段獲得“房票”的做法不可取。

據了解,目前比較常見的做法主要有三種:第一種是“假離婚”;第二種是用子女的名義去買;第三種則是用別人的名義去買。

“假離婚”這種案例最為常見,一方在獲得“自由身”之后,只要符合限購政策的相關規定,便可以購買房產。但值得注意的是這種方式往往會對夫妻雙方帶來一定的影響,近期就不斷爆出弄假成真的新聞。

利用子女名義購房,曾一度被認為是最佳規避方式。此舉不僅可以避開限購,而且還可以享受首次購房的優惠貸款政策,比如享受優惠貸款利率,降低購房成本。另外,首次購房在稅費開支方面也有所區別,如購普通住房需繳納購房款1%~1.5%的契稅,而第二次購房契稅稅率為3%。但不可否認的是,這種辦法的缺陷也是非常明顯的,因為這相當于占用了子女的“房票”,未來子女購房,則會面臨限購尷尬。

還有就是利用朋友甚至陌生人的名義買房。這種辦法是兩人私底下協商好,房產歸出資者所有,這種看似比較靠譜的做法,其實隱藏著巨大的風險。上海聯業律師事務所主任律師王展表示,兩人之間的協議,對兩人之間有效。但這并非意味著出資人對房產真正擁有處置權,而一旦產權登記人背著出資人將房產進行轉讓、抵押等,出資人將面臨蛋打雞飛的情形。此外,這種方式還會為未來轉讓帶來麻煩,因為一旦與產權登記人失去聯系,物業轉讓將變得困難重重。

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