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行情暗藏轉機A股或進入播種季

2014-01-21 15:25:05
來源:你我貸

四大“暴利”行業房地產凈利潤率墊底

在2008年“4萬億”投資計劃的刺激下,房地產擺脫了當年的短暫頹勢,雖然此后屢次遭遇限購、限價等行政性調控,房價卻無懼調控,一路飆升。不過,統計數據顯示,2008年后房地產商并不像外界想象的那么暴利。

A股申萬20個行業2013年前三季度及2012年全年的凈利潤率排名中,僅有銀行、食品飲料、電力、房地產的凈利潤率超過10%,四大行業中房地產(行情,問診)行業墊底。今年前三季度,A股132家房地產上市公司,剔除虧損企業,整體凈利潤率為13.03%,創下2008年之后同期數據的新低。

房地產行業賺的“錢”去哪兒了?

證券時報記者靳書陽

增收不增利

2013年房地產市場的火爆程度,甚至遠超2009年,然而,從A股上市房企前三季度財務數據看,上市房企凈利潤增速普遍低于營收增速。

今年前三季度,A股市場132家房企總計實現營業收入3954億元,同比增長36.9%;凈利潤達443億元,同比增長24.6%。從前三季度營業收入和凈利潤的漲幅來看,凈利潤增幅遠低于營業收入增幅。另外,證券時報記者統計,剔除虧損企業后,A股上市房企的凈利潤率為13.03%,創2008年“4萬億”刺激政策以來的新低。

Wind數據顯示,上述132家公司中,凈利潤增速接近營業收入增速的公司屈指可數。僅從“招保萬金”四大房企的三季報數據來看,2013年前三季度,凈利潤增幅跑贏營業收入增幅的僅有招商地產(行情,問診)一家。

今年前三季度,招商地產營業收入為234.7億元,同比增長45.37%;實現凈利潤36.05億元,同比增長49.06%。相比之下,萬科A(行情,問診)今年前三季度實現營業收入634.2億元,凈利潤61.6億元,同比分別增長37.5%和21.3%。保利地產(行情,問診)兩項數據同比分別增長41.4%和20.71%。而金地集團(行情,問診)的凈利潤甚至出現了下降。今年1至9月,金地集團實現營業收入180.95億元,同比增長54.18%;實現凈利潤7.16億元,同比減少22.2%。

將樣本數據放大,也可以得出同樣的結論。Wind數據顯示,回顧2010年、2011年、2012年三個年度上市房企的年報數據可以發現,132家上市房企中,凈利潤平均同比增長率分別為22.44%、29.37%、-5.14%。與之相對應的是,營業收入平均同比增長率分別為78.62%、49.15%、31.45%。

房企2010年至今連續三個完整會計年度整體的凈利潤平均增速,均未達到營業收入的增長速度。

即便如此,中國房地產業的毛利率在國際上屬于較高水平。國務院發展研究中心統計數據顯示,2003年前后,我國房地產行業的毛利率大致在20%左右,與大多數工業行業相差無幾。但隨著房價的不斷上漲,房地產毛利率明顯上升,2007年之后的幾年,年均達到30%左右,超出工業整體水平約10個百分點。而美國房地產業同期的毛利率僅為15%左右,這一數值甚至與我國上市房企今年前三季度凈利潤率相差無幾。

在房企紛紛重回一二線城市,拿地成本提高,以及政策調控面臨不確定性提高的情況下,高杠桿、高周轉模式將成為房企加快銷售、降低風險的普遍做法,這帶來了財務成本的上升。

中原地產研究部總監張大偉分析,房地產行業出現“增收不增利”,除去高負債率、高貸款利率帶來的高財務費用吃掉利潤,土地購置成本增加、不同城市樓市分化等因素都是行業平均利潤率下調的原因。張大偉判斷,在地價和財務成本上升的情況下,絕大多數一線房企都將開始采取高周轉模式,推行產品和管理的標準化。未來幾年行業平均利潤率每年將降低1至2個百分點。

地價及稅負重壓

從凈利潤率這一指標來看,橫向和其他行業比較,房地產業也不是最賺錢的行業。根據申銀萬國行業分類信息,記者統計了鋼鐵、水泥、工程機械、電子信息、銀行、食品飲料、紡織服裝、電力、房地產等20個行業2013年前三季度及2012年全年的凈利潤率,僅有4個行業的凈利潤率超過10%。

凈利潤率從高到低,前4名分別是銀行業、食品飲料、電力,以及房地產。今年前三季度,上述幾個行業凈利潤率分別為42.61%、25.58%、14.08%、13.03%。

值得一提的是,由于“三公”消費自去年第四季度以來遭到政策限制,以白酒業為主體的食品飲料行業的凈利潤率水平同樣處于歷史同期最低。

即使將房地產全行業的凈利潤與單一一家壟斷企業相比,仍然相形見絀。選取一個比較直觀的參照對象,以四大銀行今年前三季度凈利潤數值最低的中國銀行(行情,問診)為例。A股房地產上市公司今年前三季度凈利潤總和443億元,僅相當于中國銀行1202億元凈利潤的1/3。尤為關鍵的是,A股房地產上市公司前三季度全行業3954億元的總收入,遠高于前三季度中國銀行3056.09億元的營業收入。

證券時報記者統計,A股房地產上市公司今年前三季度,所得稅占利潤總額的比例平均水平為40%,在20個行業中上述數據僅低于采掘業。另外,作為房企成本支出最大的組成部分,地價的上升對房企利潤的吞噬不容忽視。從一線城市平均地價圖可以看出,2009年第三季度之后,北京、上海及深圳3個一線城市的平均地價,以前8年沒有過的速度加速上漲。

而房企拿地成本提高,與房企這兩年來扎堆搶灘一二線城市土地市場密切相關。在限購政策推出伊始,由于一線城市交易陷入低谷,而三四線城市受限購的影響不大,眾多龍頭房企開始轉戰深耕三四線城市。但隨著近兩年來三線城市供應量的激增,三線城市去化慢、銷售難的特點顯現。

2011年,在穗、京、滬所向披靡的星河灣在鄂爾多斯(行情,問診)的項目推出了第一批1900套房源,開盤一年半僅售出了300套左右的單位,而且還是在精裝改毛坯,價格腰斬的前提下售出的。這樣的鮮活案例,使得房企一線搶地的投資舉措更為堅決。

尤其是今年以來,以北京為代表的一線城市土地出讓價格甚至出現半年翻倍的現象。今年7月23日,中糧地產(行情,問診)經過70輪激烈角逐,最終以23.6億元拿下孫河板塊今年第五宗居住用地,預估樓面突破5.2萬/平方米。而就在半年前,泰禾競得孫河W地塊(即北京院子)時,單價僅為2.95萬元/平方米。

興業證券(行情,問診)研究員趙振毅將2013年1~8月累計土地成交金額,和2010年至2012年全年土地成交金額進行比較,一線城市該比率為1.48/1.05/0.81,二線城市該比率為0.75/0.75/0.69,三四線城市該比率為0.82/0.66/0.68。從上述比例可以看出,各城市土地出讓金的增量主要來自一線城市,體現房地產企業回歸一線的意愿顯著增加。

證券時報記者統計,2012年房地產行業回暖之后,保利地產2012年度新增的40個房地產項目,36個項目位于一二線城市。萬科新增的78個項目中,位于一二線城市的超過40個。

宏觀經濟獨立研究機構莫尼塔中國研究院羅雨分析,年初出臺“國五條”后,房企重新向一二線城市集中,刺激了當地土地成交。在政府不斷提高供地價格的背景下,進一步加速了土地價格上漲。同時,對非核心區域以及三四線城市興趣的下降使得當地土地市場復蘇進程減慢,進一步加劇了全國土地市場區域間的分化。

過去的地方性房企,也積極進京跑馬圈地,不惜成本。2013年,泰禾集團(行情,問診)在北京土地市場攻城略地,斥資64億斬獲4幅地塊。而其激進的拿地風格,卻被后來者以更激進的價格驗證了其拿地的正確性。

一直以來深耕三線城市的恒大地產,也高調拿下了今年北京總價地王。11月21日下午,恒大地產經過45輪的激烈競爭,以51.35億元總價,以及配建11.2萬平方米自住型商品房和1.69萬平方米限價房的代價,競得北京朝陽東壩南區地塊,刷新了北京今年總價地王紀錄。其中,限價房限價9900元/平方米,自住型商品房限價2.2萬元/平方米,刨去配建面積,該地塊樓面價已超5萬元/平方米。

聯合拿地分食利潤

由于一二線城市地價較高,近年來聯合拿地成為房企間分攤風險、優勢共享的重要手段。招商地產董秘劉寧表示,合作方式可以減輕公司資金壓力,獲取一些優勢項目資源。另一方面,這也使幾大房企的少數股東權益逐年提高。

上市公司公開信息顯示,萬科2012年新增的78個開發項目中,有47個屬于合作開發項目。A股另一家龍頭房企保利地產以合作方式獲取的土地比例最近兩年亦有上升。

2011年度,保利地產共披露獲得26塊土地,其中有7塊土地擬引入合作方共同開發或者公司占有部分權益,占當年拿地總數的26.92%。2012年,保利地產共披露獲得28塊土地,其中有11塊土地擬引入合作方共同開發或者公司占有部分權益,占當年拿地總數的39.29%。

而在兩家巨頭同時競標一幅優質地塊的情況下,合作拿地更可以減少雙方無謂的資金消耗。2013年6月27日,保利地產就與萬科聯合,作為唯一的競標方,以起拍底價53.72億元拿下重慶江北區溉瀾溪地塊,樓面地價4340元/平方米。這一交易總價較該地塊兩年前第一次掛牌時下降了近10億。

保利地產董事長宋廣菊曾在公司2012年第一次臨時股東大會上表示,公司合作項目增多主要是為了分攤、分散風險。不過,由于聯合拿地通常以設立合資公司的形式完成,分散風險的另一面,就是上市公司少數股東損益的增加,拿地重點在一二線城市的龍頭公司尤為明顯。

根據Wind數據統計,公司規模越大,新增土地越集中于一二線城市,近三個會計年度少數股東損益的增長幅度越為可觀。

一位研究人士也認為,近兩年房企凈利潤增長慢于利潤總額增長的主要原因之一,是由于合作拿地項目的增加,導致利潤總額的部分被合作方所分食。

不過,從銷售情況來看,市場也回報了企業在一二線城市重新布局的行為。自2012年年中開始的這一輪回暖行情,從商品房成交的城市結構上看,一二線重點城市為本輪市場成交回暖的主力,26個一二線重點城市2012年商品房銷售面積同比增長39.61%,遠高于行業1.80%的同比漲幅。

一線城市的房價漲幅尤為驚人,國家統計局公布的最新月度房價統計數據顯示,10月份70個大中城市中,僅溫州新建商品住宅(不含保障性住房)銷售價格同比下跌,其余69個城市房價同比均上漲。其中,上海同比上漲21.4%,居全國之首。此外,北京、廣州、深圳等一線城市新房價格漲幅繼續超過20%。

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