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穆迪:內房融資未完待續

2014-01-21 15:25:04
來源:你我貸

21世紀經濟報道11月,國家統計局公布的全國70個大中城市中,有66個房價環比上漲。2013年,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價同比升幅超過20%。然而,自三中全會后,多達15個城市提出或落實增加土地供應,另有18個地方政府出臺調控新政;2014年,眾地產商或將褪去銷售高增長的光環。

評級機構穆迪的房地產研究團隊接受了《21世紀經濟報道》的專訪。穆迪副總裁、高級分析師曾啟賢表示,一線城市的供求失衡較為明顯,預料自住型商品房會從北京推廣至其他一線城市,但整體供應不會顯著增加,主要城市房價仍將溫和上升;房貸進一步收緊的可能性不大,這些因素將支持地產商2014年的合約銷售按年增長10%。

值得關注的是,內房企業再融資的需求并沒有因為銷售額的增長而出現任何減少;相反,赴境外發債無論從數量還是規模上都遠勝往年。根據Dealogic截至10月底的數據顯示,內房已累計發行了171億美元債,而2012年全年只有83億美元。

“2014年,49家地產商共有40多億美元的債務到期,約占所有外債的10%,加上部分買地款項將集中在上半年兌付,預料內房企業會在2014年繼續發債滿足新資本和再融資需求。”曾啟賢預料,美國退市至少在明年上半年不會明顯影響融資成本,多家房企有意搶閘發債,惟股權融資將受到市場抑制。

市場機制取代行政調控

12月結束的中央經濟工作會議5年來首次沒有把房地產調控列入新一年主要目標,惹來市場猜測是否行政手段會逐漸退出,取而代之以房產稅等市場機制。

“新政府的樓市思維更加長遠,明白價格調控不是解決高房價的癥結。只有大幅度增加多層次房屋供應,才能引導房地產市場健康穩定地發展。”穆迪助理副總裁、企業融資分析師梁鎮邦認為,在未來12-18個月,擴大房產稅試點,選擇性增加自住型商品房,可避免房價因過快上漲而泡沫破裂。

10月底,北京率先出臺自住型商品房政策,以大部分小于90平方米的中小戶型面向社會夾心階層,售價原則上較同區普通商品房低30%。年內配建2萬套自住型商品房的任務已超額完成,5年內不得轉售。

“政策推出伊始,對北京樓價有負面影響。但北京目前房屋供應遠低于需求,自住型商品房類似香港的‘居屋’,可緩解供求緊張,改變房價預期。”曾啟賢認為,同樣的措施可進一步推廣至上海、廣州等一線城市和部分房價升幅較快的二線城市;但不可“照本宣科”到三、四線城市,因小城市恰恰供過于求,夾心供應會起到反作用。

梁鎮邦分析,中央不再強調房地產調控,不意味著行政措施將徹底退出,各地方政府仍會根據自身情況調整房貸和限購細則。但是,整體上將逐步由市場機制來調節房價。

穆迪預期,2014年房產稅試點范圍將在上海、重慶的基礎上擴容,今年漲幅居前的10大城市都有可能納入試點。房產稅可減少地方債務規模,是擴大政府稅基的快捷方式。

融資潮

今年以來,穆迪先后共給予內房企業18次正面評級,負面評級則只有4次,顯示年內開發商的信貸狀況顯著改善。除了融創中國和恒大地產年初配股集資8.9億美元外,大部分地產商均利用離岸美元債儲備大量資本。

曾啟賢表示,從2012年底以來,開發商的合約銷售增長強勁,利潤率平穩,導致確認的收入增加。開發商預期美聯儲退市會增加融資成本,紛紛搶先利用窗口期鎖定較低的發債成本,以恒大和佳兆業為例,今年新債的發行利率普通低于存量外債,由此提升了利息覆蓋水平。

根據穆迪的測算,2014年受評49家開發商的再融資風險較低,明年到期的境外債券占截至10月底未償還債券總額的10%以下。至于2014年到期的境外銀行貸款主要集中于中海外、華潤置地、SOHO中國等流動性較好的開發商。

“美聯儲退市長期會推升債券孽息,但由于退市步伐較為緩慢。至少在明年首6個月,美元債的發債成本不太會增加。多家積極買地的開發商有意繼續發行離岸債券提早為到期債務融資。”曾啟賢分析。

與小型開發商擔心資金鏈斷裂形成鮮明對比,數家大型開發商在2013年積極向海外擴張。其中以綠地集團和廣州富力最為激進。

富力12月初斥資85億元購買馬來西亞6宗永久產權土地。穆迪分析,單筆收購價格龐大,占集團截至6月底總資產的7.3%,項目預售前,需要龐大的前期投資和建設成本,將直接導致富力未來一兩年的債務資產比達到60%的高水平。另一家房企綠地集團的海外資產占比已接近10%。(編輯于曉娜)返回21世紀網首頁>>

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