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最嚴厲條款缺席“榕七條”相對溫和

標簽 補充協議 
2014-01-21 15:25:01
來源:你我貸

福州樓市調控新政出臺火力集中在限購條件和新建商品住房定價上,而外地新政核心“二套房首付比例”卻“缺席”。

本土房產專家分析,新盤限價是從供應商限制高價房入市,而提高外地人購房門檻則是從需求上暫時排除部分購房者出手。不過,多名業內人士認為,“限貸”缺席的“榕七條”相對溫和,開發商降價基本不會出現。

首次明確對開發商“限價”

對此,開發商表現從容,稱降價難

昨日發布的“榕七條”中,福州明確表示,將對新樓盤價格上漲進行“嚴格控制”,這也是福州首次公開表態“限價”,開發商不得隨意漲價。

實際上,今年8月份,福州、南京、廈門等7個房價上漲的城市被住建部約談。隨后的9月份,福州多個項目開發商爆出福州正執行“限簽令”。

當時,福州禁止市中心單價2萬元以上的商品房簽訂商品房買賣合同,單價接近2萬元的商品房簽約名額也遭到控制,此外,對預售許可證的審批也更加嚴格。不過,當時相關部門對執行“限簽令”矢口否認。

“榕七條”中也明文寫著:“繼續嚴格落實九月份以來采取的相關措施。”業內人士稱,此次福州明確提出“限價”,似乎在為一直半遮半掩的“限簽令”正名。

對于福州史上第一次明確提及“限價”,福州開發商表現從容。

“房子是個特殊商品,不同樓層、不同朝向、不同景觀的房子價格就差別很大,而所謂均價更是難以統計。”業內人士表示,“榕七條”中的限價條款概念相對模糊,很難落實到位。

一名開發商透露,今年上半年,福州樓市銷售火爆,業內傳言有房產開發集團僅半年就完成了全年的銷售目標,對于他們而言,限價調控顯然不具約束效力。而即便仍處于年度沖量階段的開發商,大部分預售證已經在“金九銀十”期間領到,“現在已經快12月了,所謂限價的限制范圍非常有限。”

“即便高價盤開發商在年底急于銷售,出現降價的可能性也很低。”業內人士表示,如果開發商不幸被納入限價范圍,也可以各顯神通出對策。“例如,按新政,所謂限價參照的是均價,那開發商也可以作假:作高高層的價格,作低低層價格,拉大價差。此外,通過裝修等名義簽訂補充協議也是慣用手段。”

業內人士稱,從開發商的角度來看,房價下跌的情況基本不會出現。但從房價統計方面來看,“榕七條”可能可以讓不斷上揚的統計數據暫停上漲。

外地人購房門檻提高

不過,閩侯、長樂等仍不限購

“榕七條”中比較具體的條款當屬外地人購房門檻提高。按規定,非福州戶籍居民家庭在五城區購房納稅或繳納社會保險期限從1年提高至2年。

業內人士分析,此款將部分外地購房者排除在外,在一定程度上抑制了購房需求。但需要注意的是,“榕七條”中,閩侯長樂等縣(市)仍在限購范圍之外。

房產專家江映輝表示,從這點上來看,福州一直比較特殊。閩侯等縣(市),不僅不在調控范圍,就連房價統計也沒有納入福州。而實際上,尤其是閩侯成交比例正不斷上升,甚至占福州成交量半壁江山以上。

單單從今年樓市“金九銀十”的福州樓市成交數據來看,福州五城區一手房共成交1746套,而僅閩侯一手房成交體量就達到4595套。這意味著,目前閩侯的成交比例遠遠超過了五城區,即便新政阻擋了部分外地家庭在福州市中心購房的腳步,卻不能阻止他們在閩侯置業。

未提“二套房首付七成”

最嚴厲條款缺席,“榕七條”顯溫和

“榕七條”落地后被福州業界評價為:“簡單”、“溫和”、“模糊”。這主要歸咎于最嚴厲條款“二套房首付提高至七成”的缺席。

與“國六條”相比,“榕七條”的政策沒有新的變化。其中“增加普通商品住房及用地供應”,以及“推進保障性安居工程建設”更是照搬“國六條”的政策。而“嚴格控制在售或即將預售樓盤商品住房價格上漲”也是在“國六條”“完善穩定房價工作責任制”框架之內。而“進一步提高第二套住房貸款的首付比例”卻在“榕七條”中沒有任何體現。

業內人士認為,一直以來,“限貸”比“限購”效果更好。“榕七條”不提及“限貸”收緊,可能是考慮到近期福州樓市成交一直處在低迷狀態。

和近期收緊“限貸”政策的一些城市不同,在3月份的爆發之后,福州樓市成交量不斷下探,進入下半年后更是跌到谷底,被視為銷售旺季的9、10月份月度成交均沒有超過1000套。

出臺背景

8城市6天扎堆調控因面臨房價上漲壓力

嚴格來說,本次調控的風潮始于10月11日的深圳,十八屆三中全會前夕“深八條”的出臺,拉開了樓市調控的序幕。此后,北京、上海、廣州相繼出臺“京七條”、“滬七條”、“穗六條”。

一線城市的政策升級起到了示范效應,并在11月底蔓延到二線城市。在11月22日-26日短短五天時間內,武漢、廈門、南昌、沈陽、長沙、南京、杭州相繼升級調控,昨日,福州也加入調控大軍。如果算上早在9月1日就已經升級“限購令”的鄭州,對樓市調控進行升級的城市已經達到13個。

縱觀本輪調控,大多數城市的新政大同小異,仍然突出“限貸、限購、限價”的傳統措施。不過,在扎堆出臺的新政中,也有福州、長沙、南京、武漢沒有在限貸上加碼。

業內人士分析相對溫和的調控政策實際上可以看做當地政府在表達一種姿態――依然會嚴厲控制房地產市場,尤其是價格變化。

據透露,上述城市集中發布調控新政源于住建部日前對房價漲幅過高的城市再次施壓。據悉,上周南京、武漢、廈門、福州等漲幅居前的二線城市再次被住建部約談。“此次約談與8月底那次不同的是,此次住建部要求漲幅較高的城市房管部門相關領導,甚至有的城市是副市長帶隊,親自到住建部進行匯報。”據介紹,這次約談后,地方政府迅速出臺調控新政,可以看出此次住建部的態度強硬,而這些城市面對壓力只能匆匆頒布新政。

業內人士介紹,年初各地政府都立下今年房價調控的“軍令狀”,但上述不少城市無法完成年度調控目標已是既成事實。以福州為例,年初,福州提出2013年福州市城區新建商品住房價格增幅低于當年城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。根據福州市2013年政府工作報告,今年城鎮居民人均可支配收入預計增長約12%。而根據國家統計局日前發布的數據,福州10月房價同比漲幅已經達到12.8%,已然超過年度調控目標。本報記者劉豐

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