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房價繼續呈走高態勢明年樓市將進入復雜博弈期

2014-01-21 15:25:00
來源:你我貸

2014年,樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動,尤其是不動產登記、房產稅如何實施以及對農村土地入市的推進等,都將會給房地產業帶來更多的未知數。這也意味著明年的房地產市場將面對更為復雜的博弈。

臨近年終,各地土地銷售數據陸續出爐。從今年多地層出不窮的“地王”現象來看,土地市場延續著火熱態勢。根據克而瑞研究中心發布的統計數據,重點城市前11個月土地出讓金總計為16029億元,同比增長67%;前11個月土地成交金額超過500億元的城市達到10個。

自今年3月份“國五條”出臺之后,37個省市相繼公布了實施細則。今年前三季度過后,市場似乎看到年初各地下達的“房地產保證令”很難有效兌付。9月25日,國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人研究四季度土地市場調控措施,強調對供需緊張的一線城市要進一步加大住宅用地供應,平抑地價,務必做到年內不再出“地王”。到10月份,京滬深穗四大一線城市又不斷加碼調控力度,在二手房首付比例、購房資質等方面全面收緊。雖然各地政府也都以各種方式積極回應,但從效果來看,調控政策并沒有澆滅樓市熱火。進入12月份,房企拿地金額出現了上漲態勢,這與房企今年銷售回款到位有直接關系。同時,房企對明年的剛需釋放充滿信心,土地制度改革、2013年市場較好的消化水平、房企回歸一線城市的聲音等,都使得房企積極儲備土地為明年投資建設做好準備。此外,許多成交土地位于郊區,且與保障房市場、概念板塊(自貿區、前海等)、郊區商辦綜合體開發等掛鉤,體現出一線城市新型城鎮化的新格局。從全年數據來看,截至12月22日,標桿房企年內拿地金額已突破3077.8億元,預計全年將超過3100億元。與前一年的1558億元相比,數據實屬驚人。有專家認為,目前大部分“地王”地塊的樓面價已超過區域內在售房價,這也預示著明年房價很難回落。

“一線城市土地市場看漲預期最為強烈。在國際化大都市建設、土地稀缺性凸顯等情況下,房企加快入市步伐,都想占有一席之地。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,房企愿意砸錢,表明看好此類市場。而房企踴躍拿地,既是為了提前鎖定地價,防范2014年地價上漲風險,也是為了彰顯企業實力,表明擴張姿態,因為房企在一線城市擁有的市場份額的大小,直接與房企的戰略實力掛鉤。

2014年,樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動,尤其是不動產登記、房產稅如何實施以及對農村土地入市的推進,都將給這個敏感行業帶來更多的未知數。據了解,11月30日,北京首個自住商品房項目正式接受搖號報名,2000套住房引來14.8萬戶家庭申購,74∶1的高比例背后凸顯龐大的剛性需求。明年,北京將共推5萬套自住型商品房,如果引導到位,將極大地緩解剛需人群的住房需求。但同時,這5萬套住房將占到普通商品房市場的50%,而在剩余的住宅用地計劃供應量上,有25%是保障房用地,最后將使得真正的商品房用地只占25%的土地量。不少專家擔憂,如果地方政府沒有一個良好、成熟的控制機制,將可能造成明年普通商品房市場競爭趨于白熱化,房價控制也很難有成效。

從近期一系列動作來看,中央堅持調控整體平穩、推進全面深化改革的思路非常明確。不過,如何落實宏觀調控,還要看相關部門和地方的具體措施。尤其是在前幾年土地市場讓“土地財政”賺得盆滿缽滿的情況下,地方政府成為樓市調控核心所在。長遠來看,隨著我國探索建立城鄉統一的建設用地市場,縮小征地范圍,未來地方政府的賣地收入有可能會出現下降。另外,地方債務的擴張加大了政府和業界對地方債務風險的擔憂。同時,銀行業已對房地產市場的調整風險有所警覺。中投證券的一份研究報告認為,因房貸收益不高,加上主要城市房價漲幅遠高于當地經濟增幅,從2013年10月起,32個城市中已有17個城市的商業銀行暫停了房貸;另外,有商業銀行拉長房貸放款周期,首套和改善型住房房貸利率也明顯提高。

近些年,隨著房地產市場調整特別是溫州、鄂爾多斯等地房地產泡沫破裂,這些地區的銀行在發放房貸時極為謹慎,房貸作為優質資產的角色和地位被相對弱化,許多銀行積極調整信貸結構,降低貸款在房地產業的集中度。這也意味著,2014年房地產市場將面對更為復雜的博弈。

在12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上,住建部部長姜偉新表示,2014年的房地產調控政策將持續,并且注重調控的針對性、連續性和穩定性。同時,要繼續做好房地產市場監管,堅持開展房地產市場形勢分析,研究房地產市場調控的長遠機制。

如果說調控加碼、房價走高是2013年樓市主旋律,那么,多重影響因素共存的2014年的房地產市場將走向何方?人們拭目以待。

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