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成都青白江:重點產業項目成商業地產牟暴利

2014-01-21 15:25:00
來源:你我貸

之后記者設法在一位石材商家那里看到了他2010年9月簽訂的購買建工石材產業園廠房的《入駐協議》及成都建工建材有限公司向其出具的承諾書。不難發現,在青白江扎堆的成都建工?建筑產業園、大港建材城等專業市場,其開發之初都有政府扶持、規劃的身影。

在青白江,可以看到成片荒蕪的土地雜草叢生。老百姓說,都圈地搞物流了。寒風中,失地農民的冬天似乎更冷

提供銀行貸款支持的成都農商銀行部門負責人面對記者坦率承認:很多項目雖然已經立項,確實在沒有完全拿到國土使用手續就開工建設,這種情形是存在的,也是當地政府容許的,我們提供的是商位貸款,即商家租賃商鋪的租金貸款,不需要商家提供任何抵押擔保。

前不久,有媒體報道,為桐鄉市政府重點扶持項目、號稱將打造“中國最大的皮革集散地”的桐鄉鞋業皮革城以及大張旗鼓興建的桐鄉世貿中心,由于生意冷清,營業額還不夠店鋪租金,許多商戶被迫關門歇業。

尤其飽受詬病的還有某些市場采取“返租銷售”形式賣商鋪。開發商承諾給購買商鋪的投資者前三年8%的租金回報,第四年到第六年10%的租金回報,如此之高的回報吸引了不少的投資者。然而,由于生意冷清,開發商承諾給商鋪投資者的收益不能兌現,投資者十分憂慮和憤怒,認為自己遭受了商業欺詐,有的已經走上打官司的道路,有的甚至還到桐鄉市政府去抗議,經營過程中沖突不斷。

據了解,售后返租這種做法,是多年前國家就明令禁止的,開發商承諾的未來收益也毫無法律保障,其市場風險已經在浙江桐鄉暴露無遺。

然而,《中國企業報》記者驚異地發現,眼下在成都青白江區,竟然也有著與浙江桐鄉極其相似的情形,而且涉嫌嚴重的土地違法。

省市重點項目違法建成建材市場

近日,《中國企業報》記者來到成都市青白江區。靠近成都市區的一大片區域是青白江區為了承接成都市北城改造(簡稱“北改”)的浩大工程而規劃的“工業南區”,記者看到,新修的青白江大道寬闊筆直,道路兩旁,一個個規模宏大的建材市場十分引人矚目。

記者走進大港建材城售樓部,一個小伙子立刻迎上前來向記者兜售他們的商鋪。據這個小伙子介紹,大港建材城占地2300畝,總投資50億,總建筑面積200萬平方米,預計年交易額300億,一期已于2012年9月23日開業。售樓人員介紹,一期20棟,占地1300畝的商業鋪面已經全部交付,2012年9月23日舉行了盛大的開業儀式,有300家商家進駐營業。在對方提供的資料中,有四川省政府川府發2011年1號文復印件顯示,該項目被列入省市重點項目,二期商鋪將于近期開盤,現在開始收2期2000余戶商鋪誠意金,交3萬元抵扣5萬元,他熱情邀請記者參加排號登記,記者問目前已有多少人排號了?他回答說已經400人左右了。“很搶手呢,早點排號機會多一些。”他說。

據他介紹,買大港建材城的商鋪很有投資價值,每平方米售價在1.4萬元左右,由開發商包租10年,商鋪由建材城統一招租,不用業主操心,在房價中首先扣除前3年租金收益

(8%收益),100平方米(4×12×2)商鋪再扣除24萬收益,價格在100萬左右,以后按年保證收益,4―5年按9%,6―7年10%,8―10年11%。

大港建材城的商鋪也采取“返租銷售”,竟然與浙江桐鄉如出一轍,令記者十分驚訝。后來得知大港建材城的老板來自浙江,這才恍然大悟。

記者隨后來到占地1000余畝、已經開業的大港建材城一期市場。偌大的市場十分冷清,有的商鋪大門緊閉,開著門的也難見一個顧客。

“賣東西的人比買東西的人還多!”一個銷售人員苦笑著調侃道。正值成都陰冷的冬季,沒有人氣的市場給人感覺更加寒冷。

離開大港建材城,不遠處是青龍國際建材裝飾城。號稱“西南地區最大的五金潔具、墻地磚批發市場”、“西部建材總部集群”的這家專業市場于2012年10月27日開市,一期35萬平方米商鋪已投入運營。據稱,青龍國際建材裝飾城總商戶有3000余戶,已入駐品牌商家有2500余戶。然而,記者在這家裝飾城所看到的,仍然是與大港建材城一樣的蕭條和冷清。在青龍國際建材裝飾城售房部,大冷的天居然沒有開空調,給人感覺是生意不好只有盡量節約開支了。

盡管大港建材城號稱是“迄今為止中國規模最大、功能最全、品種最多、采購成本最低的家居建材采購基地”,青龍國際建材城號稱“中國最大的五金潔具、地磚批發市場”,但是與毗鄰的中國500強企業成都建工集團傾力打造的成都建工?建筑產業園比起來,就只能是小巫見大巫了。

資料顯示,身為“省市級重點項目”的成都建工?建筑產業園“占地數千畝”,計劃總投資100億元,是集新型建筑設計、新型建筑建材研發與生產加工、建筑主材精加工與深加工、現代物流供應鏈管理、會展營銷、電子商務、建筑類企業辦公等七大功能為一體的西部首個一站式新型建筑產業園。其一期重點項目―――成都建工石材園,是“全球招商”的“石材第一街”,據稱,其精心打造的全國首個情景體驗式石材精品旗艦館,是“中國石材行業由低端化邁向精品化、高端化的突破性轉變”。2012年10月30日,成都建工精品石材園產品展示區已經建成交房。

然而,據了解,為加強成都市工業集中發展區和工業集中發展點標準化、規范化建設管理,成都市政府早在2011年2月,就頒發了《成都市工業集中發展區(點)建設管理導則(試行)》,根據該管理導則,一二三圈層將按照“一區一主業”的要求,分不同產業進行定位發展。其中明確對青白江區的規劃定位是主要發展汽車制造、電子電氣、裝備制造、新能源等現代制造業和倉儲運輸、物流配送等配套性生產性服務業。

依托青白江的成都國際集裝箱物流園區,乘成都“北改”之勢,這一區域除大港、建工等專業市場外,還興建了萬貫機電、西部鋼材以及華川銀地國際建材城等多家專業市場。記者從相關部門了解到,這些眾多專業市場均是以物流園區報建,用地性質為工業倉儲用地。

更令人吃驚的是,大港建材城、成都建工石材園這些占地數千畝的項目都沒有任何一家完全拿到土地指標就開工建設,其中大港建材城建成的1300畝市場只有300畝的工業倉儲用地指標,成都建工石材園建成的占地1100畝石材園只有200畝的工業用地指標。

國家土地管理法第76條規定,超過批準的數量占用土地,多占的土地以非法占用土地論處。未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地,構成犯罪的,要依法追究刑事責任。

《四川省土地管理實施辦法》第三十八條也明確規定,未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地的,責令退還非法占用的土地,限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,并處以每畝2000元至4000元罰款。越權審批或者化整為零審批土地的,批準文件無效,責令退還非法批準占用的土地。

建工石材園搖身變成商業地產

《中國企業報》記者以購房者的身份來到成都建工石材園售樓部,一位姓王的售樓小姐向記者介紹,石材園總占地2600畝,分四期開發,目前占地1100畝左右的一、二期廠房及商鋪已經建成交付。王小姐帶記者參觀了石材園一、二期工程,記者看到,成片的鋼結構標準廠房,寬闊的園區道路,整齊的商鋪,果然是不同凡響。有的廠商已經在著手裝修自己的經營場地了,看來開業迎客指日可待。

成都建工石材園銷售中心高大、氣派,一進門就看見一個碩大的沙盤,是整個項目的模型。記者欲拍照,卻被王小姐制止了。旁邊有醒目的交房流程,王小姐告訴記者,一、二期的廠房已全部售罄,三期與四期還沒確定什么時間開盤。投資型的目前只有每間一百二三十平方米左右商鋪,總價80余萬。記者提出:如果現在買了商鋪能否保證購買到三、四期的加工型廠房?她說不能保證,但會盡量優先考慮。

王小姐對記者說,石材城的銷售非常好,商鋪70%已經賣了,投資回報高,每平方米月租金不會低于100元,鼓動記者抓住這個“千載難逢的賺錢機遇”。《中國企業報》記者請她出示購房合同,她拿出的卻是“產品展示中心入駐協議書”。但這個入駐協議書分明就是一份購房合同,里面所涉及的全部都是購買房屋的條款,并特別約定“交房后5年內辦理房屋產權證,7年內辦理國有土地使用權證”。

記者問:是否可以辦理銀行按揭?她說可以,是成都農商銀行的5成、5年的按揭,在銀行標準利率基礎上上浮50%,年息大概在10%左右。記者又問:建行可以嗎?回答是建行只能辦理5成、3年貸款,還必須提供其他財產擔保。對于記者的疑惑和一再追問,王小姐只得承認:“我們是50年工業用地,不是商業用地,只能這樣辦理。”

記者又提出要看一下房屋預售的五證,王小姐說:都有的,但是在公司里,這兒看不到。記者問:“很多樓盤的預售許可證不是都公開展示出來嗎?”王小姐無言以對,只是反復強調:“我們是500強企業,是國有企業,你們可以絕對放心!”

在成都建工石材園銷售中心待了幾個小時,記者沒有看見一個前來買房的人,似乎銷售并不像王小姐說的那么“火爆”。

之后記者設法在一位石材商家那里看到了他2010年9月簽訂的購買建工石材產業園廠房的《入駐協議》及成都建工建材有限公司向其出具的承諾書。

這份《入駐協議》實際上就是一份廠房買賣合同,其中約定投資200萬元左右,即可獲得1200多平方米的標準廠房,交房時間為2011年10月31日前。并明確表示可以獲得成都農商銀行50%的按揭貸款支持。還特別約定:從交房之日起4年內,即2015年5月和10月內辦理房屋所有權證,2016年10月前,保證為購買商家辦理完國土使用權證。

這份《入駐協議》還約定:“在辦理房屋所有權證和國土使用權證前,另行簽訂與本協議價款和房屋面積約定一致的《房屋買賣合同》”。顯然,此舉是用來躲避國家法律法規的。

記者注意到,《入駐協議》還特別約定:“基于甲乙雙方對合作項目的風險特征已有充分的理解,雙方約定,不得以顯失公平或重大誤解為由,要求人民法院或仲裁機關變更或撤銷本協議”。顯而易見,這種做法嚴重違反了國家《合同法》,使買房者在一旦出現問題(如辦不到房屋所有權證和國土使用權證)后,權益難以得到法律保護。這一做法,也暴露了成都建工建材有限公司違法的實質。

《中國企業報》記者采訪了成都市經信委分管副主任吳安平。他告訴記者,成都建工石材園只有200畝的工業用地指標,他非常肯定地告訴記者:工業用地不能辦理,也絕不允許辦理每一戶的產權分割。他說,當初同意上建工石材園項目,是考慮到調整轉移成灌線、沙西線的石材市場,要求他們一定上檔升級,引進有實力、有規模的石材生產廠商,帶動一個產業的發展,但是現實情況并不樂觀。

吳安平還說:“我們批給項目的200畝工業用地,對項目的投資強度、稅收都有硬性要求,青白江區工信局、管委會與建工簽訂有合同,當地政府對項目的實施有監督管理責任。”他表示,感謝記者提供的情況,隨后將指派相關處室進行檢查,一旦屬實堅決查辦。

在青白江區委宣傳部的陪同下,面對記者采訪,大港建材城策劃部王可承認已經建成50萬平方米商鋪中,只銷售了10萬平方米左右。包括建工石材園、青龍國際建材城在內都告訴記者他們項目的房屋預售五證,被“在公司老總處保管”、“老總出差了”等等借口予以搪塞。

為青白江物流市場買賣商鋪提供銀行貸款的成都農商銀行部門負責人面對記者,都坦率承認:項目雖然已經立項,確實在沒有完全拿到國土使用手續就開工建設,這種情形是當地政府容許的。農商銀行為他們提供的是商位租賃貸款,就是為商家租賃商鋪提供貸款支持,不需要抵押物,提供商鋪租賃合同就行,不是按揭貸款。

工業倉儲用地何來商鋪租賃?而購買商鋪的商家則堅持說自己明明就是買的市場商鋪,是市場商鋪按揭啊!

根據國土資源部《關于印發試行(土地分類)的通知》(國土資發[2001]255號)就嚴格限定:物資儲備、中轉場所及相應附屬設施用地,不包括物資交易區用地屬于工礦倉儲用地(223),物資交易市場和物資交易區用地均屬于商業用地。

工業用地禁止進行商業及住宅地產開發。著名法學博士、四川法銳律師事務所主任律師戢愛平在接受記者采訪時指出:“這些項目的開發和銷售行為,是明目張膽的犯罪,已經違反了《中華人民共和國刑法》第二百二十五條規定,涉嫌非法經營罪。沒有依法成立的房地產公司,非法經營房地產業務并逃避政府的監管,其違規改變土地使用性質,無證施工非法賣房的行為,根據國家城市房地產管理法的相關規定,這些所謂的商鋪根本不能辦理產權登記,購房者或承租人將面臨巨大的經濟損失,這些違法行為不但擾亂了經濟秩序,而且容易造成眾多購房者或承租人到處上訪,影響社會穩定”。

與此類似,據相關新聞報道,2012年7月,四川南充市高坪的幾名房老板在未取得相關部門規劃許可及施工許可的情況下,在工業用地的土地上擅自修建商品房對外出售,嚴重干擾了房地產市場的正常秩序,經南充高坪公安分局偵查并抓捕歸案,以涉嫌非法經營罪移送審查起訴。

失地農民沒有拿到耕地賠償款

2012年12月20日,綿綿雨絲使得青白江的隆冬時節格外潮濕冰涼。

眼看著就是冬至節氣,失地農民鐘代軍還在一個空曠破敗的作坊上班。這個四十多歲的中年男子,憨厚的臉上布滿滄桑。他指著身后的一片標準廠房告訴記者,這就是他們曾經的土地和家。

他告訴記者,家中田地兩年前被征用后,他和妻子就只能靠打臨工維持生活。加之自己已不年輕,又只有小學文化,想找一份穩定的工作基本上不可能。“征地前后的生活狀況簡直就是兩個概念,沒地和有地的生活簡直不同!”鐘代軍感嘆道。他原是青白江區祥福鎮萬年村八組的村民,一家四口人,人均九分地,總共將近四畝耕地。全村有200多人,兩三百畝地。

鐘代軍說,全大隊土地被成都建工集團的建筑產業園二期工程和部分一期工程征用,村民們得到每畝地12000元的“非耕地補償費”以及每平方米276元的房屋補償費;征地后第一年每人每月是800元的拆遷過渡費,之后是每人每月320元。而按國家規定的耕地賠償費到今天都沒有說按什么標準,如何賠償。現在這個過渡費僅夠一家人用來租房。他聽說安置房選址在鐵路邊上,還沒有去看。“上面已經宣布,讓我們按每平方米100元的房價購買人均35平方米的安置房,究竟啥時候能居住也不明確。”他說。

走出作坊,記者在道路旁的鄉村飯店又遇到一位萬年村七隊的村民。他告訴記者:“我們全隊300多畝地都被成都建工集團的建筑產業園二期工程征用了。非耕地補償費每畝12000元至13000元,青苗補償費每畝1500元左右,園林補償費每畝2000元至3000元。18歲以下的娃娃每人有20000元的補助,60周歲以上的老人有社保。”記者還見到了萬年村一位村組干部,從她口中印證了村民們的說法。她還補充道:“給60歲以上老人購買的社保聽說是社保體制外循環的。”他們均沒有拿到耕地賠償費,也不知道誰給他們賠償。

在青白江,可以看到成片荒蕪的土地雜草叢生。老百姓說,都圈地搞物流了。寒風中,失地農民的冬天似乎更冷。

違法用地,被國土資源部約談

為了解一些真實的情況,《中國企業報》記者以投資商的名義走進成都國際集裝箱物流園區管委會。

據工作人員介紹,現在他們是招商選企,進入園區的必須是知名物流企業,項目用地要符合城市規劃、產業規劃和土地利用規劃,土地掛牌價35萬/畝左右。對于記者提出的1000畝醫療醫藥物流園區項目,她表示,現在根本沒有土地指標,如果有進口外貿業務,符合產業規劃,可以引進,但土地指標得在3―5年分批解決。該負責人介紹,物流園區絕對不能建成商貿市場,至于成青金快速通道的大港、青龍等建材市場不是他們管委會引進的,屬于歷史遺留問題。

據知情人士告訴記者,現青白江有32個各類市場,大大小小各種專業倉儲市場已經建成的不少于8000畝。

一方水土養一方百姓,地稅是地方政府安排地方民生與行政運轉的根本保證。在采訪中記者獲悉,由于地方政府招商引資迫切,不少開發商被招商進來后,往往沒有足夠的土地指標,只好在建設中逐步解決。大港建材城、建工石材產業園、青龍建材城等等都是在基本建成后的2012年8、9月份,還在參與土地掛牌轉讓,取得部分土地指標。而工業用地的地價與商業用地的地價簡直不可同日而語,以成都建工2012年9月7日競買的QG2012-18號地塊為例,100畝地的成交價為1600萬元,每畝僅16萬元。

這個賣地收入,要解決農民的土地補償費、拆遷安置補助費等等遠遠不夠。據當地一位不愿透露姓名的官員透露,每畝地賠償農民與安置成本至少在60萬元以上,還不算市政道路等基礎設施的投入。工業用地每畝僅16萬,如果指望不到項目建成后的稅收,政府真的是虧大了!

青白江區距成都市中心城區較遠,經濟相對薄弱,2011年地方財政一般預算收入只有13億元,在成都市所屬郊區縣排名10名以后。因此,地方黨政領導發展經濟的愿望十分迫切,自然是可想而知。

憑借亞洲最大的鐵路集裝箱運輸中心―――成都鐵路集裝箱中心站的落戶,奠定了青白江區的物流地位,成都市也將青白江規劃為建材、物流為主導的產業中心區。根據成都市的規劃,城區內數十個專業市場將外遷,面對這一機遇,青白江大力招商引資,以較低的土地價格來吸引眾多專業市場入駐。

據人民網1月4日消息,近期在針對2011年度土地衛片執法檢查中,成都青白江位列全國違法用地問題較突出的五市(地、區)、六縣(區、市)之中,政府主要負責人被國家土地副總督察徐德明約談。

不難發現,在青白江扎堆的成都建工?建筑產業園、大港建材城等專業市場,其開發之初都有政府扶持、規劃的身影。然而,這些新開發的商貿市場的現狀以及在經營中的違法行為,政府部門又掌握了多少?在密集建設這些市場之前,政府是否有過科學論證和規劃?到底需要多少市場?

種種疑問似乎都有待政府方面的解答,因為既關乎市場的繁榮,也關乎社會的穩定。

延伸閱讀成都廣元達州三城打造“川三角經濟圈”成都站改造年內開工28日成都主城區商品房成交348套二手房390套28日新聞播報:成都代理行:85億的"豪門"門檻成都成華區3大北改區域產業實施規劃出爐

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