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分論壇四演講嘉賓張志學

2014-01-21 15:24:56
來源:你我貸

張志學:我在這個廳講各位非常奇怪,因為我不是研究城鎮化的。大家知道EMBA是籌劃這個論壇的,籌劃的過程中,我們想請地產界的人可能來不了。或者干脆我們徹底一點,難道城鎮化僅僅是劃地蓋房子嗎?這就回到了我的專業了。我是搞心理學的,我說人家張勇干的事就是城鎮化當中對人的改造,所以今天我聽了以后醞釀了一下,包括陳玉宇剛才講的也是這個事,不是蓋房子,不是劃地。所以,我談談我自己一點體會,談談城鎮化的人文精神。

我先給大家描述我一天的生活,這是2013年4月下旬,我那一天很難得的是下班之后六點鐘離開辦公室,離開光華學院2號樓,走到往東走的這一條道,像市場一樣,有賣盜版書的,有賣肉夾饃的,有賣菠蘿的,還有哈根達斯的,然后我就走出去現在法學院最外面這個樓,大家知道出去以后,它是一個公共汽車站,公共汽車站下邊基本沒有什么人,我看北京是發達城市,人們不坐公共汽車,人們坐地鐵。但是,很多時候當你觀察,哪怕是上班時間,你看看星期一到星期五北京的很多公交的人員已經很稀少了,跟兩年以前完全不一樣。我一直納悶,為什么政府不調控,多么占馬路,但是沒有變。當然,我今天早上知道到燕郊的公共汽車,擠的人水泄不通,但是從來不增加。公共汽車再滿也有人上,然后公交司機寫著新手上路,請多關照,新手走的慢,所以導致交通堵塞。

然后我走到中關園,我想我還是從地鐵口下去到中關園,結果下去以后不通,過不去,沒有辦法,我再上來,上來以后再過紅綠燈過去。我想北京大學東門外當年就交通擁堵,為什么當年不在建地鐵的時候讓行人在地下走呢?我過了馬路之后,六點多一個小孩遠遠的過來,邊走邊低頭,在地上貼那個小廣告,小廣告是辦證發票,走到我這兒,我說小伙子不要再做了,他說關你什么事。我說我每天地上走看著小廣告很不舒服,一個現代化的大城市北京竟然是這個樣子。我又一想,的確不關我的事,北京那么多城管,都沒人管?

進北京大學門以后,一片祥和,門口小廣場有人在運動,老人帶著孩子,有人在打乒乓球,還有中年的婦女和老年的女性在那兒跳舞,婀娜多姿,活力四射,讓我這個勞累一天的人感到自慚形穢。然后我就再這么沿著小區西邊走,人們紛紛回來,馬路西邊是停車場,沒有劃道,先來的人往往是一頭將他的車扎進兩棵樹中間,這樣他很舒服,但從此,這兩棵樹本來可以停兩三輛車卻只能停一輛的。再往樓道里面走,門洞大開。幾年以前出現過入室偷盜事件,后來北京大學就配備了對講機,結果有人嫌不方便,把對講機拆掉了,后來門也被拆掉了。然后,一層一層上,你看到每家門上都安著精致的、漂亮的防盜門,防盜門旁邊都有垃圾袋,然后上班的時候提下來去扔。我一看垃圾桶,這是可回收的,不可回收的,打開看,不可回收的里面有可回收的,可回收的里面有不可回收的。這時候正好一個穿制服的人過來,我說怎么搞的該怎么扔,他說就這樣吧。然后我就很無奈,我也把垃圾放在那兒,沒有分類。這個時候我們外一棟樓的一個老太太從窗戶探出頭說王五回來吃飯,我發現這個人是她的親戚,她是我們小區管委會的。這就是我一個普通人在北京一天的生活。

我想今天我們說城鎮化的目的也是想讓不少的農村人變成城市人,同時我們在座的城市人是不是真的是城市人?如果你要置疑我,請各位到東方廣場的東南角去看看,那邊是一片汽車站,早上有人會在那邊倒車,你看看高峰過后有多少煙頭吐痰,我真的點過,沒有多少農民工,都是城市人。所以,今天講這個命題,如果大家不高興就聽聽而已。今天城鎮化和城市化的共性是人口居住在一起,第二、由農村的所有熟人關系變成陌生人的關系,城市里互相之間不知道姓名,不像農村一個村上就幾十人,哪個人不檢點統統都知道,在城市里面,每個人都不認識,因此城市的事就多了,一旦多,新聞記者都在這兒,所以它傳染性很高。比如摔一個兒童,中國記者都知道,中國人喜歡摔人。所以,消極行為的傳染,這是城鎮化、城市化的一個共性。

我們不要說西方,人類的基本道理是,當人口集中的時候就導致人們容易做消極行為,消極行為在這個社區當中容易傳染,因此我們才需要公共的秩序和公民的行為,這就是全世界人都需要思考的。剛才陳玉宇老師講話非常專業。在我們的社會當中,往往很多人都很自由,想干什么干什么,凡是花錢可以買來的都可以干。我就想到,當年我一個朋友,紐約的著名大學的教授,國際大投行的合伙人,兩個人在美國想買一棟房子,而且價格都談好了,這時候還要接受樓里居民的層層面試,就算你是大學教授,進來亂搞一氣的話也不要你。另外,我自己去香港學習,一進香港,就讓我很敬畏,因為火車上寫著不允許在里面吃東西,違者最高罰款5000港幣,我覺得很敬畏。今天人們進到中國的城市,任何一個城市,怎么感覺那么如魚得水,因為在農村還有表叔,二大爺認識他,在城市誰都不認識他,因此就沒有約束。因此,這個城鎮化就比較麻煩,我們的精英階層高談闊論,而另外一批人自認為自己是受到不公正待遇的人,他們在自己的軌道上自由滑行,從來沒有交叉,因此最終不愿意站在對方的軌道上體會,最后失去了換位思考和推己及人的意愿和能力,這樣就使得我們城鎮化的社區永遠是很難建立起來的,具體表現在我們的社會充滿著隔閡,人和人之間有戒備,單位和單位之間拉起了圍墻,鄰居和鄰居之間老死不相往來,即便在路上和電梯遇到也都低著頭。

所以,我今天講的城鎮化絕不是劃地造城,搬遷安置,我們不需要林立的高樓和繁雜的小區,我們需要充滿溫暖和舒適的社區,是社區,不是小區,我們不需要堆積的鋼筋水泥的城市,我們更需要充滿熱情和希望的家園。我想這是城鎮化需要解決的。因此,要造就高品質的城鎮化,需要那些從事城鎮化的工作者具有剛才陳玉宇教授講的那些素質,用那些專業去探討,像科學家做研究一樣,同時也需要這些人具有必要的品位。因此,我問的是,對于那些負責城鎮化宏觀藍圖設計的人士,您了解國內外城鎮化的先進經驗嗎?如果去國外考察過了,你能夠明確中國環境和你考察過的城市環境的差別嗎?中國人和外國人的衣食住行的方式的不同,如何反映在你在城鎮化的宏觀設計上呢?如果你覺得相比外國人的衣食住行方面來講,有值得我們學習的一面,中國的衣食住行值得借這個機會改造一下,你有什么樣的具體思路嗎?如果你提出這個合理的思路,但是習慣傳統的中國人的生活方式又不大容易接受,你又打算怎么影響他們呢?我們在城鎮化過程當中,有一些朋友建議,你問問這些開發商們,你能夠在自己開發的土地上建出一塊讓人賞心悅目的小區嗎?然后,你能夠讓那些支付了不菲價格的人購完房子之后讓大家滿意嗎?入住之后你打算營造一種良好的社區氛圍嗎?你通過什么方案讓小區形成一種社區的共鳴感呢?對于那些在小區亂停車,妨礙別人交通的居民,對于保安部幫助自己將購物車推到自己家門口就拒繳違章費的人,對于那些在小區邊上邊吃瓜子邊走的人你有什么辦法?你采取什么策略?

剛剛說政府、地產商,對小區的居民而言,當人進入到一個陌生的城鎮新的小區的時候,你是否有一種我行我素的沖動呢?你是否考慮過自己的行為給小區其他人造成的不便呢?你是否參與小區居委會建章立制的行為等等,我想這都是在今天的城鎮化當中需要我們思考的,因此我們需要有志之士,有專業知識的人士。那么,我們這個社會要實現國家繁榮富強需要有大量的勤勞樸實的人民群眾,我們80年前有像鄧稼先這樣的人,他們搞出兩彈一星,我們也有那些能夠保證公平誠信交易的企業家,還有我們的那些企業家將中國大量的勞動力組織起來形成大產業制造的最大規模的汽車,最大規模的手機,最大規模的電腦。我們有像張勇他們這樣的能夠提供很好的現代服務業,將農村的孩子變成有規有矩,快快樂樂給別人提供服務的人。所以,我們不要悲觀,我們只要發揮老百姓的力量,以及陳玉宇教授講的市場的力量,我們做市場的調控。我非常看好這些。我們要讓城鎮化脫離城市造房子,脫離水泥森林,讓城鎮化當中的人感到舒心自豪,將遵守社會公民規則變成一個新的習慣。

為此,再次重申,城鎮化不是劃地造城,需要高度的專業精神、科學精神和人文精神,要讓城鎮化成為承載那些即將成為城市居民美好希望的精神家園,這就是我的觀點,謝謝!

張文豪:謝謝張志學老師滿含激情的演講,他令我們看到了需要改進的東西,如果這些東西是我們在城市聚集之后的行為準則,那么城市不是一個人的生活的樂園,而是一個叢林。一個按叢林原則交往的人,比叢林里邊的那些人更可怕。剛才張志學老師的講演好像是問了開發商100多個問題,下面請徐總講講。

徐能力:我先解釋一下張志學老師提出的問題,搞房地產的不敢來這個論壇,我確實猶豫了兩三天才來,因為社會輿論的導向很多是關于房地產的負面,就是高房價的推手,血液里都是不道德的血液,很多論斷。但是,為什么最近一年多這個事情就不談了呢?因為這個事情越講越名,倒來倒去,發現根本不是開發商的問題。然后我有一些不同的觀點,為什么開發商要承擔那么多責任呢?他亂停車也要管嗎?他吐口痰也要管嗎?開發商不是政府商,他就是一個正常的企業,他做一個產品,提供一種服務。從市場的角度來講,一定是最低的成本獲取最高的利潤。如果從這個角度,我相信大家沒有一個人反對說,這個邏輯是錯的嗎?只是換一個角度來看。

然后還有一個角度問題,我們是在具體的企業里,所以考慮的要具體,或者說叫微觀。但是,我們會經常談到行業的問題,我們也會聽陳玉宇老師講宏觀的問題,包括剛才談到的城鎮化的問題,對于我們企業來講,這是非常重要的事情。所以,角度會不一樣,比如說像我們在北大,我們做研究,更多的是研究這個宏觀發展方向,我們就是樣本。那么,也會談行業,可能會看一看企業是怎么回事。所以,這個角度完全是不一樣的。它們是互補的.

回到這個主題,城鎮化可以給房地產帶來巨大的機會,但是這個機會是不是意味著房地產的行業能夠抓得非常的好,能夠迎來像過去十年,十五年那樣的增長?我覺得不一定。很多事情是看到了機會,但未必抓得住,而且這么龐大的一個行業,這么具體細分的一個市場,我相信沒有任何一個人有這個把握。我相信包括我們地產界的一些大佬,也沒有人敢做這個保障。所以,這個就是差別,我們有意識,但是能不能抓得住,它有很多具體的事情。

回到房地產這個行業,簡而化之,就是兩點,土地的取得和市場的變化。為什么說土地的取得,城鎮化究竟能給土地的取得帶來哪些變化?這對我們企業來講是至關重要的一點。現在市場就是招牌掛,招牌掛的特點就是高價,作為我們私營企業我們根本競爭不過國企,我們怎么競爭?貸款優先,還有保障,如果我們走這個新型城鎮化,這個會不會發生變化,包括最近提到的土地流轉的問題,我最近參加了很多論壇,還沒有聽到一個特別能夠說得很清楚的土地到底是怎么回事,怎么就同價同權了,我覺得這是一個過程,但是對于我們來講,土地是最基本的,如果這一點都拿不到,如果沒有變化,這對我們來講沒有意義。

第二、市場的變化,從土地的取得到我們的產品能夠進入市場。很多開發企業做的非常的優秀,十個月就可以進入市場,但是大多數企業是兩到三年,還有各種情況,資金的問題,土地的問題,五年,六年,七年出不來,這個和土地的問題到現在已經發生巨大變化了,我們怎么面對?這對我們來講,尤其是開發者來講,是真正要考慮的問題。所以,土地的取得能不能產生變化?實際上對于我來講是一個問號,我沒有答案,也沒有可以給大家參考的,只是把問題提出來。世界的變化對于任何一個企業來講都是存在的,所以面臨巨大的一種風險,半年就可能發生變化。但是,這次三中全會好的信號在于哪里?我看完以后,第一個反映是說土地供應可能會變大,盡量少地出現市場運營,更多地出現市場調控,我們并不怕競爭,我們希望有競爭,而不希望是一紙行文。

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