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二套房置業成本驟增下一個時代只要一套房

2014-01-21 15:24:55
來源:你我貸

  “遏制房價的根本要素莫過于在降低房產投資利潤的同時,大幅增加二套乃至二套以上的房產持有成本。主城區房產限購、二套房貸款首付六成甚至七成、二套房貸款利率為基準利率或是同期利率的1.1倍,三套房停止放貸……隨著房產調控政策的不斷升級加碼,房產投資利潤開始被持有成本攤薄。”資深地產專家、四川大學經濟學教授馮宗容認為,二手房增值部分征收20%個人所得稅,個人住房登記制度的逐步完善以及房產稅征收范圍擴大的呼聲,成為持有多套房屋業主頭上的達摩克利斯之劍“,房產投資熱情降低,會使得越來越多的購房者將置業目的回歸到最初的”居住功能上。

  當前,在各種房產調控政策的綜合作用下,隨著買房、賣房、換房的成本都大幅上漲,持有一套房屋有可能成為來來5-10年內最臺理的置業方式――對于包括成都在內的絕大多數中國城市居民來說,一個“單房時代”正在姍姍而來。

  供得起嗎二套房置業成本驟增

  二套房的成本驟增,不妨用真實存在的換房故事來做出生動注腳。家住武侯大道的秦林現有一套70平米的套二小戶型,房屋評估價值為60萬元。原本浪漫溫馨的二人世界在孩子降臨后戛然而止,一面是加班加點掙“奶粉錢”的辛苦,一面是不得不請父母從老家來幫忙帶孩子的壓力,之前還較為寬敞的二居室由于父母的到來頓時變得俠小逼仄起來,換旁已經成了迫在眉睫的首要任務。

  秦林為記者算了一筆細賬,調控新政出臺后,看上的新三居價值100萬,按首付六成60萬元計算,貸款40萬,商業貸款(貸款利率為基準利率的1.1倍)20年的月供就需要3150.61元。如果不選擇“賣一買一”,高昂的首付就足以讓“孩奴”的秦林兩夫妻絞盡腦汁。

  反觀名下坐擁兩套以上房產的“中產階層”,昔日風光早已不再,取而代之的則是為打理名下房產而煞費苦心的煩惱。換房?銀行直接拒貸三套房;一次性付款?采取與開發商達成私下協議,拿不上臺面的“暫不備案,分期付款”,這種對賭政策放松的模式委實存在難以估量的隱形風險。自2011年實行“限購政策”以來,與這種操作模式相伴而來的法律糾紛接踵而至,實非個例。從處理結果看,開發商與購房者住往沒有任何一方是贏家[最新消息價格戶型點評]。

  2013年剛需至上

  無論何種換房方式,都是有著迫切換房需求的購房者不得已而為之的蹊徑,有著類似需求的購房個案在時下樓市中比比皆是。他們人市前思考的重點,已不是首期資金或潛在風險問題,而是如何在已經付出較大代價的前提下用好再次置業的機會,這種機會成本早已脫離了貨幣衡量的范疇。

  換房群體正因為有過一次或多次置業經歷,他們的購房經驗往往比初次置業者更為豐富。在調控愈發嚴格及房產市場高速向前的時代背景下,過去流行的置業際準難免會顯得滯后。

  在置業區位選擇方面,市中心、一環路己不再是置業者的首選,城鄉一體化的建設腳步已經催生出三環路,甚至繞城居住帶。除了品牌、配套、品質等常規元素外,對后期物業管理水平的考量也成為時下高端換房群體關朱的重點。再者,了解置業區域內的各項資源配置或規劃功能。通俗來說,就是在下手前務必要將該樓盤附近的現有配套和未來規劃看個清楚明白。舉個例子,去年成都某房產業內人士購買了位于中央都會區的“中國鐵建?西派國際”。當時他放言,不出兩年,家門口會打造一片人工湖泊。果不其然,不到一年,“錦城湖”便雛形顯現。鑒于此利好,現時的物業價格與當初購買時已不可同日而語。一語以蔽之,只有選對了房子,換房人才能痛并快樂著。

  2013年,對于中國的房地產市場十數年的發展歷程而言,注定是一個全然迥異的特殊節點。正是在這個特殊年份,一直以來剛需、改善、高端三足鼎立的市場格局被徹底打破,剛需成為當仁不讓的市場主角。“單房時代”,購房剛需或將被推上市場的主導地位,進人百花齊放的狀態,剛需產品的豐富性、創新能力也將提升到了多年以來的新高度。一步到位“小三房”主導剛需市場

  “我準備買一個128平米的。”在中建桐梓林壹號售樓部,鄒波和女朋友咨詢了貸款等事宜,算下來他們手中的錢距離首付還差15萬元,“找朋友和父母借算了,寧愿現在苦點都行。”鄒波說,如果再買一個八九十平方米的房子,雖然首付和月供的壓力沒有現在大,但過幾年有小孩又要換房,“不夠5年又要交營業稅,換房的成本居高不下。再說現在這個房價,幾年后的行倩誰敢拍著胸脯保證比現在低。”

  2013年的剛需購房者中,與鄒波一樣想要一步到位的不在少數。房價上漲較快,年輕人群經濟條件薄弱是階梯購房的王要原因,70-80平米左右的兩房一直是剛需購房族的最愛。2013年以來,為滿足功能型居住的剛需購房者,為數不少的開發商紛紛推出了70-80平米的功能型“小三房”。

  自“國五條”樓市新政公布后,剛需購房族更是加快了購房步伐。與2012年支撐樓市的剛需人群有所不同,今年不少剛需購房者不再將眼光瞄準90平米左右的傳統剛需房源,而對以往100平米以上的改善性住房也開始受到剛需族的青睞。

  3月以來,包括保利、藍光、綠地、華潤、國嘉、中德等品牌房企,推出的樓盤多數都是針對剛需購房族的。從目前態勢來看,品牌房企業轉向剛需在今年也將是絕對的大勢所趨。目前,保利葉語、保利梧桐語、藍光coco系、綠地中心468公館等大量剛需樓盤在成都樓市掀起了一股熱銷潮,不少品牌開發商的剛需樓盤項目都須排號買房。為順應市場變化,及時調整產品構造及營銷思路。保利、藍光、綠地、華潤、國嘉、中德等品牌開發商自2013年3月起者呂陸續推出了體量較大剛需樓盤,且取得了不俗成績。

  隨著春交會的來臨,四五月份,成都樓市進人了2013年的第一個旺季。各大房企也將加長推盤力度,4月剛過幾天,在房管局備案推新盤的樓盤已近10個,而根據各開發商反饋的信息來看,4月接下來的日子還將有大量新盤亮相。同時,去年土地市場在9月才開始釋放,從開發周期來看5月前后,也將是很多新項目亮相的節點。據了解,最有影響力和代表性保利地產,還將集中推新盤。

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