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下半年“開發貸”悄然收緊部分銀行只做存量客戶

2014-01-21 15:24:54
來源:你我貸

每經記者裴文斐發自上海

進入下半年,部分銀行悄然收緊了房地產開發貸款的額度。

“從今年6~7月起,銀行的開發貸額度異常緊張,就算批下來也不一定有額度放出來。”在調查中,有銀行信貸員接受采訪時表示,“銀行開始嚴控資金流向房地產行業,哪怕其他行業的貸款放不掉,也不會增加房地產行業的預算額度。”

記者調查發現,自今年下半年起,大部分銀行開發貸款都出現不同程度收緊。銀行人士認為,貸款額度的調配是基于各家銀行對行業風險判斷而制定的政策。

開發貸額度緊張

“現在只做存量開發貸了,新的開發貸每月初大家爭搶額度,但很難搶到。”上海建行信貸員周晶(化名)告訴《每日經濟新聞》記者。

“今年6~7月起,我們銀行的開發貸額度就異常緊張,就算批下來也不一定有額度,發放貸款還要視房地產公司存款貢獻度、股東背景等綜合因素。”周晶表示,下半年已經告知部分規模“還可以”的開發商,眼下不適合申請開發貸款。

周晶所說的“開發貸”,全稱是房地產開發貸款,曾經一度是開發商獲取資金成本最低的渠道。隨著銀行額度緊張,開發貸發放的“門檻”也有所提高。周晶表示,以前還曾接觸過一些中型房企,現在“只看大型上市房企”。

同時貸款利率也有明顯上浮。“開發期限按開發商項目實際測算得出,一般2~3年,基準利率上浮30%。”周晶告訴記者,銀行開始嚴控資金流向房地產行業,房地產貸款在銀行有自己專屬的額度,哪怕其他行業的貸款放不掉,也不會增加房地產行業的預算額度。

股份制商業銀行的額度也并不寬松,興業銀行相關人士表示,該行房地產開發貸款占比較低,沒有放松跡象。“興業銀行集中資金向小微企業和零售業務傾斜,房地產開發方面基于我行風險判斷制定的政策,分配的額度向來不多。”也有部分股份制商業銀行反向而動,如平安銀行2013上半年曾大力發展開發貸。

不過,也有開發商主動繞過開發貸這個敏感區。大型開發商利用自身抵押物充足的優勢,向銀行申請流動資金貸款形式來獲取資金,而流動資金貸款的利率水平更低。

房企融資渠道“突圍”

有開發商向記者表示,眼下開發商向銀行融資門檻越來越高。

“大部分銀行采取兩證上報,四證放款的操作模式,所謂‘四證’,即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證,拿到前兩者銀行客戶經理才會幫你報批,而房地產項目到了取得‘四證’的時候,往往已過了最缺錢的階段。”上述開發商告訴記者,“一些銀行還會要求額外的存款,所以隱性成本很高。”

上述開發商告訴記者,銀行還非常“欺生”。“銀行按照自己的房地產企業客戶名單放款,不在名單之列不能放款。”

在此形勢之下,地產商也在尋求突圍,海外融資、信托渠道融資成了開發商眼下最常見的銀行外的融資方式。“部分香港上市的內地房企以較低利率從海外市場發債融資,而信托等非銀融資渠道仍會繼續為地產行業輸血。”業內人士分析稱。

不過,標普亞太區企業評級董事總經理李國宜在接受媒體采訪時表示,大型房企從信托渠道融資實屬無奈之舉,而海外融資則要找準海外流動性寬松的時間窗口,因此兩者并非大型房企主流的融資渠道,銀行貸款仍是主要渠道,占比達到60%至75%,甚至更高。

李國宜預計,2013年國內流動性將比去年寬松,有條件的大型房企可能會壓縮信托融資比例,因為信托融資利率較高、期限較短且合同條款較為苛刻。他認為,信托融資部分將逐漸被銀行貸款替代,海外融資也將成為重要補充。

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