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25年后的北京房價會是多少?

標簽 美元 
2014-01-21 15:24:53
來源:你我貸

25年后北京的房價將達到每平米80萬元,這簡直像個晴天霹靂。筆者只能感慨自己想象力的匱乏。

“過去10年里,中國的房價按照11.6%的平均增速增長。北京這樣的大城市房價增速每年超過15%。按照這個速度,25年后,北京每平米房價將超過80萬元非常容易。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩在參加某論壇如是說。

相關的報道還引用了很多統計數據,看完后我就只想知道,如果這個結論將會成為現實,那我現在該怎么辦?

記得10年前,我的月收入大約四五千元,那時候這個水平大約是中等偏上吧,一個月的工資不吃不喝應該可以買到望京地區一平米的房子;10年過去,望京地區8月最新的二手房價格大約為41000元/平米,可我的月收入多數時候還在原地踏步,已經遠遠追不上那里的一平米房價了。早知如此,還真應該那時候不吃不喝供房子呢。

原來,10年前就已經表現出自己想象力匱乏了,只是自己沒有發現而已。可是,更嚴峻的現實是,現在雖然認識到自己的想象力匱乏,但是已經沒有用,因為更嚴峻的事實是手中財富更匱乏。

還有,更讓我汗顏,繼而絕望的是,高策地產服務機構董事長陶紅兵的驚人話語:“我覺得北京目前的房價很正常,一點都不高。”他的理由很有些道理:北京的房地產市場實際上是面向全國的市場。在北京,不能按照北京的人均收入來衡量其房價是否過高。因為北京的房價不應該是由北京人的工資性收入來衡量的,它應該是由全國有錢人的收入來衡量的。目前,想到北京買房的有錢人有成千上百萬,這些人的收入水平非常高,如果用這些有錢人的收入水平來衡量北京的房價的話,那么,北京目前的房價一點都不高。再次,如果把北京的房價和同是國際性大都市的香港房價比,北京的房價一點都不高,相反還差很多。

其實,房價脫韁的不止北京,近日國家統計局發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,與去年同月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個,二手住宅價格同比上漲的城市有67個,全國九成城市房價已經連續多月持續上漲。不過,7月新建商品住宅價格指數同比漲幅最高的全部為一線城市。一線城市領漲確實有財富集中托舉價格的問題,而背后更暴露出嚴重的財富不均衡問題。

IMF公布的數據顯示,中國GDP總量2012年達到8.2萬億美元,居全球第二,但是中國的人均GDP只有約5400美元,僅排名全球第93位,而人均收入排名更低,為第127位。即便是在5400美元的GDP人均數字之下,也隱藏著收入分配差距過大的隱憂,這也是大多數人說自己“被平均”的原因。有關研究表明,2012年我國基尼系數為0.474,在有統計的136個國家中排名第108位。

無論如何,房價已經被財富托舉起來,后知后覺者不得不接受這一事實,即便“25年后北京的房價將達到每平米80萬元”只是一句笑談,誰也不能拿自己的“25年”去搏一回,但是,如果已經錯過10年,這一次是否還要錯過?

不過,站在這個時點回望,這一次似乎比10年前有希望:因為這一次政府的反腐敗反壟斷力度空前,從外資的醫藥,進口奶粉,進口汽車已經逐步過渡到國內呼聲切切的石油、電信、銀行,下一個,能是地產嗎?

為了促進房地產市場平穩健康發展,以遏制房價非理性上漲,多年來各級政府采取了多種調控手段,包括國十條、新國五條、調高購房貸款利率和首付比例,試行開征房產稅和限價、限購房等手段,但事與愿違,房價不降反漲繼續走高。為什么會形成這種局面?我認為原因是多方面的,既有供求關系失衡、投資性需求膨脹、稅費利過高等原因,更有當前各級政府追逐“土地財政”所造成的惡果,現用筆者調研的一個項目的實例來分析研究。

幾組數據

讓我們先看幾組數據:

1.從購置土地的使用情況來看,能作為房屋建筑使用的土地只占57%。

某房屋開發公司,在某地購得建設用地一塊,項目用地總面積為102561.923平方米,其中:建設用地面積58463.793平方米(屬二類居住用地),占總面積57%;代征城市公用地面積44098.13平方米(包括道路綠化用地),占總面積43%。

2.從建筑面積上看,商品房的建筑面積僅占39%。

該項目總建筑面積為190240.19平方米,其中,地上總建筑面積148097平方米,占總面積77.85%,地下車庫與人防占22.15%。在地上總面積中,商品住宅面積58550.07平方米,占地上總面積的39%;回遷住宅面積30000平方米,占地上總面積20%;限價商品住宅面積30366.93平方米,占地上總面積的27%;公建面積20180平方米(包括:配套配電房、垃圾處理房2720平方米,無償還建商業用房14500平方米,幼兒園2960平方米),占地上總面積14%(見圖1)。

3.從投資的資金上看,土地投入是大頭,占總投資額的54%。

上述項目中,總投資款為204100萬元,其中:土地價費109800萬元(包括:土地使用權出讓中標價款103600萬元,契稅3200萬元,地下設施補價款3000萬元),占總投資54%;工程建安費用73000萬元,占總投資36%;建設期貸款利息10500萬元,占總投資5%;其他費用10800萬元,占總投資5%(見圖2)。

4.從回報的資金上看,商品房僅占39%的面積,但回報資金要占回報總收入的76%。

開發的房屋出售后,共可回收23億元。其中:商品住宅房58550.07平方米,其中:團購23500平方米,團購房每平方米售價25000元,可售得5.8億元;商品房35000平方米,每平方米售價33050元,可售得11.57億元;商品房合計售價為17.37億元,占總收入的76%。

回遷住宅30000平方米,地方政府規定售價為每平方米7000元,可得收入2.13億元,占總收入的9%。

限價商品住宅39366.93平方米,地方政府規定售價為每平方米8900元,可得收入3.5億元,占總收入的15%。

開發商在建房時,除上述出售的房屋外,公建房20180平方米的建筑得不到一分錢的收入,公建房的各項費用全部攤入商品房的價格中。

幾點分析

商品房價格高,高在何處?從上述幾組數據分析,可歸納為以下幾個方面。

1.土地價格過高。在總投資中,土地價格要占54%,其中大部分又是地方政府所得,這就是我們常說的土地財政。地方政府出售的土地收入,他們的用處,除少數用在改善居民的住房上外,多數用于地方的其他建設和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出讓收入就達16722億元,同比增長46.3%,相當于同期全國地方財政收入總額的46.1%。目前,不少地方的“地王”一個高過一個,“地王”越多,房價越漲,這顯示出在經濟復蘇動能疲弱的背景下,地方政府對土地出讓收入的依賴進一步增加。

2.公攤項目多。該項目地上總建筑面積148097平方米,其中商品房的建筑面積僅占39%,但回遷房和限價房的所有價差都要攤到商品房的價格上面,配套房、商業用房、幼兒園房等的土地費用和建筑費用也都攤到了商品房的價格上面,加上企業的一切費用、稅金、利息和企業利潤也全部攤到商品房上面,商品房價格成了一個大筐,所有不能分攤的費用全要往里裝,商品房的價格能不高嗎?

3.措施不得力。

限貸:限制個人買房的貸款,這對低收入人員購房會起一些作用,可對有錢人購房起不到作用,所以限貸主要限制了剛性需求購房人的貸款,對投資性購房、改善性購房的作用有限。

限購:因信息不對稱和其他配套措施不到位,對購房的老實人能起一些作用,對各種關系戶來講則限購不了。

限價:商品房價已在高位,限價也只能限房屋價格增長的比例,對穩定和降低房價也起不到作用。

加稅:任何稅收最終都由消費者繳納,俗話說“羊毛出在羊身上”,加稅只能加重消費者的稅收負擔,對房價降低的作用甚微。

4.降價空間大。

從收入、支出情況上看,除土地價格有較大可降空間外,稅費利也均有可降空間。該項目房屋出售總收入23億元,扣除土地價109800萬元、工程價73000萬元(每平方米3800元)、利息10500萬元、稅金20000萬元、其他費用10800萬元之外,企業利潤為5900萬元。

從上述數字分析可以看出:土地價格太高,大有下降的空間;各種費用也較高,可以較多地壓縮;對建安行業應盡快實行“營改增”,減少重復征稅,減輕企業負擔;加強企業財務資金管理,減少貸款比例,增加企業收入,以進一步做到讓利降價。

幾條建議

房地產在我國國民經濟建設中,是一個重要的產業,隨著城鎮化的發展和就業人員的不斷增加,以及人民群眾生活的不斷改善,房地產業的發展不應停滯更不應倒退,應該引導房地產市場穩定發展,保持房價的整體相對穩定。如何控制商品房價格的不正常增長,筆者認為在房地產業的發展上應堅持兩條腿走路的方針,即:一是加大政府對廉租房和保障住房的投入,用較低的價格出售,解決中低收入居民的廉租房和保障住房的需求;二是商品房價格要符合市場規律,需求旺盛時,房價就高,需求不足時,房價就低,以解決富裕居民改善住房的需要。具體建議是:

1.地方政府要大力投資廉租房和保障房建設。目前是雷聲大、雨點小,“兩房”建設速度太慢、政府投入太少。“兩房”建設資金來源除政府日常投入外,要把每年土地出讓金的50%以上部分(目前只有10%)用于“兩房”建設,并對其實行減免稅費照顧,貸款從優,以解決好中低收入人群的住房需求。

2.商品房價格除繼續采取一些行之有效的行政管理辦法外,不限購,不限價,按市場規律辦事,以滿足富裕人群的住房需求。

3.改進土地出讓金管理辦法,明確土地出讓金使用范圍和比例。土地出讓金實行差別投標管理,即廉租房和保障房從低,商品房從高。廉租房和保障房的投標采取土地出讓金低標底加房屋限價的中標管理辦法,商品房仍按現行的投標采取最高中標的辦法。

4.為積累建設資金和適當調節個人收入,對個人住宅恢復征收房產稅(1986年10月1日前對個人住宅一直征收房地產稅,之后才停征的)。可采取第一套住宅免稅,擁有第二套以上住宅的按人均面積計算,人均50平方米以內的免征,對超過面積進行征稅。農村個人住宅免征房產稅,但對出租的或營業性質住宅可從低征收。對城市居民購買的別墅一律征收。

5.對住宅開發建設的一些配套工程,區別不同情況制定不同規定,制止一切費用全攤入商品房的做法。如:對道路、綠化、管線等可列入住宅開發計劃內統籌解決;廉價房和保障房保本或微利;商業用房建設應由縣市規劃部門列入計劃,采取有償服務辦法解決;幼兒園、學校規劃應由縣市規劃部門列入計劃,由地方財政解決等。

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