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外高橋保稅物流園將保持其高端物流中樞地位

2014-01-21 15:24:58
來源:你我貸

臨港區將更多承接從外高橋遷出的企業,洋山港功能的轉變和倫敦金屬交易所可能入駐此地,將進一步使臨港的不動產市場更具吸引力

新自由貿易區將對上海產生怎樣的影響?總體而言,該區域的創立必定會促進上海服務業的發展。截至2012年,上海服務業產值占全市國內生產總值約60%,而該占比在香港約為90%。自由貿易區對外商投資者開放的若干產業、手續精簡后的海關政策及操作便捷的金融系統,這些改革均與政府增加上海服務業對城市經濟貢獻度的規劃相一致。

盡管實施細則尚未公布,高力國際通過與政府官員的會談及對現有區域內的市場趨勢分析認為,外高橋和臨港受到的影響最大。

外高橋剩余土地供應非常有限,現有物業存量不能滿足未來的需求,因此,它亟需升級現有陳舊物業來擴大稅源。而臨港區將更多承接從外高橋遷出的企業,洋山港功能的轉變和倫敦金屬交易所可能入駐此地,會進一步使得臨港的不動產市場更具吸引力。

外高橋亟需改造現有物業

鑒于外高橋區域的相對成熟度、市區臨近性、交通網絡及現有的便民服務設施,自由貿易區的政策對外高橋的影響最為顯著。金融服務公司預期將匯集外高橋,同時外高橋保稅物流園將保持其高端物流中樞的地位。

該區域成立已二十多年,歷經三次徹底改造―從原材料進口基地到先進制造業中心再到出口聚集區。隨著上海經濟升級,外高橋于2012年的市場活動表明其當前正處于第四個發展階段。改造的時機恰處自由貿易區方案的醞釀期,這無疑為其創造了機會。然而,一個重要問題是:哪些市場參與者將最為受益?

外高橋主要的市場特征是剩余的土地供應極為有限,地價十分昂貴。與此同時,部分微電子制造商搬離了先前的優質物業,這些公司選擇了合并或遷離至其他城市諸如成都和蘇州。

目前,國內外投資者均已收購了若干個此類廠房并將其改建成用于儲藏高價值大宗商品的倉庫。

這一市場動向與外高橋進口貨物(諸如汽車零部件、醫藥類及醫療器械)的增長率(2012年達30%~40%)表現相一致。數據中心和金融企業的后臺業務部亦被該類廠房所吸引。在過去兩年,外高橋的房地產交易面積逾60萬平方米。

縱使這是一組市場矚目的交易數據,但這僅僅是外高橋物業總體存量中的一小部分,大量早期建造的物業由于不能滿足基本規格要求,普遍不適合重新定位。

顯然,隨著那些主要制造商的遷離,外高橋需要通過改造以擴大稅源,其主要機遇在于升級現有陳舊物業,以滿足自由貿易區帶來的新增需求。

倘若自由貿易區條例規定企業必須在該區內實體運營而非僅注冊于該區,那么對優質物業的需求量將攀升。隨著自由貿易區正式掛牌,外高橋官方報道了來自私營企業甚至個人對自由貿易區的興趣。11家金融機構及25家企業在掛牌首日于自由貿易區注冊,但許多國際銀行還是選擇了等待更多細則出臺。

當下,外高橋現有物業存量尚不足以吸收預期的未來需求。

展望未來,誰能夠驅動外高橋房地產市場的變化呢?是政府抑或是市場本身?中國農業銀行向上海市政府提供了2500億元的信用貸款,明確用于支援上海自由貿易區的建設,此舉措表明了政府將推進自由貿易區建設的強烈決心。盡管自由貿易區的再發展中如何平衡公共領域和私人領域的作用尚未明確,但這些政策必然會對市場供求雙方所面臨的機遇起到決定性作用。

眾多企業或從外高橋遷至臨港

臨港的變化可能有三個主要來源:外高橋的人口外遷、洋山港的功能轉變及倫敦金屬交易所可能進入中國大陸市場。

隨著外高橋升級以適應服務業,臨港開始從中獲益。外高橋地價已超過大多數物流企業的承受水平,并且價格預計仍將上升。盡管臨港的這些地價已在上漲,但它們對要求提供比外高橋更高成本效益的第三方物流企業、大宗商品交易商及汽車產業仍具有更多的潛在吸引力。

自2005年洋山港落成以來,其吞吐量已增至1420萬標準集裝箱。隨著該港口四期至2015或2016年完成,其吞吐量將會進一步提升。

洋山港原有的航運產業亦發生變化。臨港在區域轉運中扮演了更大的角色,并成為洲際航線的首選目的地。和外高橋類似,國內消費者日益增長的需求刺激了洋山港的高價值及奢侈品進口量的增加。汽車零部件的進口量同樣增長,物流和航運公司開始于臨港建立供應鏈管理和配送中心,推動工業物業吸納量的增長。過去兩年間,臨港的凈吸納量從接近于零升至逾10萬平方米。

臨港增長的第三個因素可能是倫敦金屬交易所首次進入中國大陸。由于對國內需求增長及倫敦金屬交易所入駐的預期,一些大公司已經購地并建造了倉庫,區域內金屬存量顯著增長。上海現有金屬倉儲與倫敦金屬交易所于新加坡、韓國及臺灣授權的倉儲之間存在的倉儲關稅差距,意味著倫敦金屬交易所一旦進入中國,房地產發展商及投資者將頗為受益。一些公司已經為儲存金屬購買地塊、建造倉儲,包括邁科、世天威及捷開依。

浦東機場自貿區可用土地豐富

浦東機場綜合保稅區是上海近期設立的保稅區,它于2010年開始運作,主要作為高價值及易損物品的倉庫,貨物具有嚴格的交貨時間表。

盡管該地區的房地產市場具有強勁的基本面,但機場區域及其融入整體自由貿易區后的未來發展尚未明朗。浦東機場2012年貨物吞吐量位居世界第三,機場官方設定至2015年吞吐量將攀升至第一位的目標。2013年前五個月,保稅區的貨物價值總額同比上漲55%,至9.5億美元

這一區域亦提供了一個在外高橋極為有限的重要資源:可用土地。浦東機場區域共覆蓋3.6平方公里,但至今僅有1.6平方公里已獲開發。對于需要連接機場同其后臺辦公室,或那些需要專門與航空服務聯系的物流設施公司來說,能夠在保稅區獲得土地是極具吸引力的。

過去三年,中外運敦豪、聯邦快遞和聯合包裹業務均在此建立其主要中樞。機場官方已宣布,截至2013年6月,保稅區已吸引了220家企業,共吸引合同外資2.62億美元及合同內資人民幣45億元。

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