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二季度樓市有望停漲

2014-01-21 15:24:55
來源:你我貸

3月最后兩天,北京、上海、重慶、深圳、天津等直轄市和其他一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則,加上此前廣東公布的調控細則,以及國務院規劃出臺不動產統一登記制度,從中央到地方,從限購、限貸到稅收、信息聯網,新一輪調控政策升級為“史上最嚴”,有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

深圳:確保房價漲幅低于收入增速

昨日,深圳出臺“國五條”實施細則,房價控制目標為2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。

深圳市調控細則提出,嚴格執行“國五條”關于出售自有住房個人所得稅的征收規定,依法嚴格開展房地產稅收征管工作。完善房地產價格評估技術,發揮其在房地產稅收征管中的積極作用,繼續加強存量房交易稅收征管工作,并根據房價變動,適時、適當調整征稅評估價格。

深圳市要求嚴格實施差別化住房信貸政策,強化借款人資格審查。銀行業金融機構要嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。人民銀行深圳市中心支行可根據深圳市年度新建商品住房價格控制目標和政策要求,在必要時候調整第二套住房貸款的首付比例和利率

天津:嚴格按20%征稅

昨日,天津市出臺《關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》,明確提出2013年新建商品房價格控制目標是,保持住房價格穩定,新建商品房價格漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅。

根據《實施意見》,天津將繼續嚴格實施差別化住房信貸政策,銀行業金融機構要認真落實首套房首付款比例和貸款利率,嚴格執行第二套住房信貸政策,繼續暫停發放第三套及以上購房貸款,根據市場情況適時提高第二套住房首付款比例和貸款利率。

同時,天津將充分發揮稅收調節作用,對出售自有住房按照規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息,能核實房屋原值的,依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計征。對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

專家:地方細則應考慮改善性需求

從地方版樓市調控細則來看,現階段,重點支持首套、自住、中小戶型置業需求已經成為共識,但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。

劉衛民說:“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子,而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質上是限制了這類改善性消費行為,因此,地方細則中也應該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策。”

劉衛民還建議,應充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個人的公房原值較低,成交價差會較大,個稅會較高。但這是制度轉換和歷史原因形成的,并非是投機造成的結果。因此,應在實施細則制定中給予一定考慮。

從嚴是各地調控基調

綜觀已經出臺的地方版調控政策,受訪專家和業內人士認為,總體上呈現出從嚴態勢。

表現一,一些城市限購范圍擴大。如“廣東版”調控政策出臺后,原本只是主城區限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區域。

北京對本市戶籍單身人士購房做出規定,未擁有住房的,限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。對于備受社會關注的個人住房轉讓所得稅征收問題,北京第一個出臺細則,對商品房、自建住房、經濟適用房和已購公有住房的房屋原值給出了具體計算細則。

表現二,房價控制目標收緊。一些城市明確統計新建商品住宅價格,扣除保障房因素;一些城市提出房價漲幅不高于或低于城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。中原地產市場研究部總監張大偉表示:“這意味著要扣除CPI,也就是物價上漲因素,因此更嚴格。”

表現三,一些城市個人住房信息系統聯網步伐加快。中國房地產業協會副會長朱中一說:“廣東對住房信息系統聯網提出時間表,要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統聯網。這是值得肯定的舉措。”國務院發展研究中心副研究員劉衛民說:“從目前各地出臺的細則來看,無論是更嚴格的限購政策或限購標準或更為嚴格的差別化信貸稅收政策,都體現出‘從嚴’是這次各地調控的基調。”

張大偉認為,改善需求受到影響最大。他說:“各地的政策都明顯影響了第二套房,也就是改善性需求,信貸等政策也明顯收緊。預計對市場的影響也將首先體現在中端市場。”劉衛民認為,更嚴格的限購、信貸和稅收政策將為住房市場降溫。

房企與銀行或間接“配合”調控

不過,就在調控政策陸續出臺、市場預期轉向之際,不少房地產開發商卻逆勢上調銷售目標。萬科、招商地產、恒大地產、碧桂園、保利地產等國內重量級開發商最近半個月紛紛公布了2013年的銷售和開發目標。大部分開發商逆勢上調今年的開發面積、銷售金額以及業績增長指標。

根據逆勢上調的目標,房企加大借債力度和開發增量。32家已公布年報的上市房企2012年末的總負債已超過7700億元,總的資產負債率高達72%以上。與此同時,這些公司手中存貨總計價值6092億元,較2011年末上升20%以上。

業內專家表示,房地產開發商存貨的大規模上升,并不是傳統意義上單純去囤積商品房,其意義還包含房企新獲取項目及在建開發產品的增加。浙商證券研究所所長鄧宏光認為,房企在全國范圍內加大開工建設,將對新房市場的供需平衡起到積極作用。

與此同時,地方版細則明確要求進一步提高二套房貸首付款比例。對此,張大偉分析,這依然是加大利用信貸杠桿進行投資投機行為。提高二套房首付比例的態度很明顯,這將給樓市降溫。

在這種情況下,四大行在3月下旬發布的年報中都紛紛表示,將“積極配合落實房地產調控政策”。而就在此前一段時間,不少股份制商業銀行曾經加大對個人房貸的審核力度,并在一定程度上增加了貸款成本。對此,北京銀行一位一線人士表示,不管是二套房還是首套房,現在的貸款成本都有所上升,銀行更加謹慎,房貸總量或將有所下降。

以上綜合新華社

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