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房地產項目融資方案設計

2014-01-21 15:25:07
來源:你我貸

由于目前房地產項目是采用以銀行信貸為主的單一融資渠道,在銀行信貸被收緊之后,房地產企業沒有相應的融資渠道進行有效的資金彌補,會造成其嚴重的貧血。XY公司是杭州的一家大型房地產公司,其子公司衡鑫房地產公司準備對安徽歙縣進行房地產項目開發。因此,在這樣的經濟背景下,為該房地產項目設計一套有效的融資方案是非常迫切及必要的。

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一、衡鑫公司融資環境分析

(一)衡鑫公司外部融資環境分析房地產融資是個開放的系統,其形成和發展是外部環境與內部環境相互影響的結果。外部環境是指存在于企業外部,如企業所處區域的經濟發展水平、當地經濟政策、法律法規等對企業融資有影響的因素。而內部環境則是指對房地產企業形成和發展有直接影響的因素,如公司內部管理人員的素質及特點、公司的財務制度及財務現狀等。外部環境是客觀存在的,企業難以改變且只能去適應環境;而內部環境卻恰恰相反,是企業可以控制并且必須控制的環境。

(1)歙縣宏觀環境分析。全國歷史文化名城──歙縣,位于安徽省東南部,距杭州213公里,距合肥382公里,黃山市74公里。該縣身踞世界著名風景區黃山南大門,是東至杭州南往千島湖,西去瓷都景德鎮,北向江城蕪湖、銅陵的樞紐,且處于全省“一線兩點”的經濟發展圈內,具有明顯的區位優勢。

歙縣經濟總量較小,但呈平穩上升趨勢,人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元,2006、2007兩年GDP總量呈現平穩上升趨勢,增幅保持在12%以上,2008年上漲幅度較大達到19.46%。人均GDP以較快步伐增長,2008年人均GDP為13774元,其中2008年、2006年達到了19.5%的增長率,而2007年增長幅度稍有回落,但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外,歙縣2008年金融機構存、貸款余額分別達57.7億元和28.9億元。

在居民收入方面,歙縣呈現出總體水平不高,但人均可支配收入不斷上升的特點。2008年人均可支配收入為11111元,2006~2008年人均可支配收入增幅分別為:12.78%,14.65%,18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元,但因為旅游業、手工加工業較發達,居民實際收入可能高于政府部門公布的數據。

此外,居民的現住房人均總建筑面積也呈現逐年上升態勢,從2005年的人均總建筑面積36.06平方米,到2007年的42.03平方米,短短的兩年時間,增長了16.56%,折射出當地居民居住條件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小,但增長快的趨勢,以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢,當地政府大力支持開發房地產項目,以帶動當地的經濟發展,提高人民的生活水平。

(2)銀行政策。2003年6月13日發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》以及2004年9月2日頒布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》使中小型開發企業取得銀行貸款的難度大大提高。在《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定:一是房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業;二是對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。

《指引》中提出,商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款;房地產開發企業的開發項目資本金比例不得低于35%;應對房地產開發企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景、近三年經營管理和財務狀況、以往開發經驗和開發項目情況、與關聯企業業務往來等進行調查審核;對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控,在收回貸款本息前,防止將銷售款挪作他用。

這些規定使得開發資質較差、信用等級較低的中小型開發企業難以從銀行獲得開發信貸資金,同時也提高了開發商自有資金的持有比例。衡鑫公司屬于中小型房地產開發企業,所有這些政策,都將會對其向銀行貸款融資產生較大的影響。

(二)衡鑫公司內部融資環境分析具體如下:

(1)衡鑫公司內部管理人員現狀分析。雖然衡鑫公司成立時間較長,但內部管理人員缺乏,尤其是缺少工程成本管理、工程質量管理、財務管理和銷售策劃專業人才。

(2)衡鑫公司財務現狀分析。根據歙縣的金融環境,目前衡鑫公司的資金來源只能由股東自籌。該項目前期已投入約8800萬元;一期開工尚需投入拆遷安置費用4020萬元,其中1460萬元貨幣化安置費用和安置過渡費必須馬上支付,安置房的建安費可以分期支付給建筑商。因此,一期開工需投入的前期費用只能由股東自籌,即向母公司

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