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通貨膨脹的時代如何讓資產保值

2014-01-21 15:24:39
來源:你我貸

現在的老百姓都有這個共識,錢越來越不經花了,隨便吃個飯,晃下超市就好幾百沒了,錢出去的容易,但來的確沒這么快,等漲工資、等銀行利息總趕不上物價上漲,真的只有緊衣縮食才能抵抗通脹嗎?當然量入為出是必然的,節約也是美德,但學會理財才是最重要的,只有讓錢生錢了,你才會變成一個有錢人!

但是投資什么好呢?要選自己熟悉的行業。我是做房產的,自然選的房地產投資。大家會說你有錢,我們沒錢怎么辦?投資理財和錢多少沒必然關系,和你的生活習慣有關,有個計劃,每天存一點,你會發現你的資金狀況會有改變。

我買的第一套房現在想起來仍記憶猶新,我那時是名銷售員,工資1200加提成,提成是不確定的,01年的房產盡管之后漲得厲害,但當初卻沒這么火爆,正常也就一個月銷售兩三套,合計也就二、三千吧。房子是在上海城市邊緣,那時的廣告語是:北虹口、純二房,送裝修,二十萬起。七十多平米,我選的是七樓的六樓,23萬多,也沒找熟人要價,當初就一個要求,首付只能兩成,多了沒有,繞了半天總算答應了,規定是首付三成的。東拼西湊了四萬多總算搞定了,大部分是自己存的錢,父母也贊助了一點,不超過一萬,貸款每月1400多。

我有還貸的壓力,所以工作也更加努力,所以升職的也快。那年我24歲,同齡人這些錢也能有,但是沒計劃的花掉了或者就根本看不上這樣的房子。有一個花了7萬買個小汽車,五年后他的車變三萬,我的房變五十萬。

05年公司讓我做商業地產,熟悉了后發現比住宅更有意思,潛意識覺得住宅更受政策或宏觀的影響,商業都是賣給有富余錢的人的,受民生的影響不大,老百姓買不起房政府可能會干預,買不起商鋪誰會管你呢?

但那種帶回報的產權商鋪風險很大,一個大商場分割成小面積的賣給投資者,給的返租都是羊毛出在羊身上,三五年后,經營權歸小業主了,只要一家在服裝商場里開個雜貨店,這商場檔次就大打折扣了,你又無法干涉他,人家的商鋪,經營權已滿憑啥管呢?租金也會有很大出入,銷售時開發商是追求利潤最大化的,再包裝炒作下,給個8%或10%的回報率,低了沒人買,而真正的商業是要養鋪的,開始三年能達到2%就不錯了,成熟后也就5-6%,這當中的差價誰來承擔呢?利潤已給開發商卷走了,剩下的傷痛只能由小業主慢慢承受了,為當初的輕率,哪有這么好的事呢?都這么高的回報率,銀行不就要關門了。好的商業必須得有主力店入駐,俗話說店大欺客,他們的條件更苛刻,我曾招過家快餐連鎖,房東想不通,憑什么要自己損失租金帶動這一塊商業的繁華,結果黃了。

相對于集中商業,我更看好社區底商、步行街(不是內街)、專業市場。這些商業相對更獨立,不需要依靠主力店,且有明確的消費群體,轉租轉售都容易些,回報率也比較好計算,你只要對周邊已有的商鋪了解下租金就能得出真實的回報率,我的計算方式是只要達到5%以上就可以重點考察,到了8%就毫不猶豫拿下,這種產品認真找還是能找到的。

為何對專業市場也情有獨鐘呢?大家可能有個誤區,好像檔次高的商業賺錢多,其實不然,商鋪不是給你住的,而是用來賺錢的,而專業市場只要定位準確,就一定有消費群,而且面積適中,總價的高低也決定了租金的高低,比較平民化,相對高檔商場里的各種物管費,運營費,低得房率(走道較寬)等都是優勢。像上海城隍廟福佑商廈,現在還破破爛爛的,一些地鐵商鋪都是好的例子。

商鋪的租金是逐年遞增的,和住宅相反(住宅越舊租金越低)。如果通貨膨脹再繼續下去,廉租房會不斷出來,租房的人會減少;但商業受影響的就少,當一個燈泡賣3000塊一個了,燈具店的租金估計要幾十萬了,我認為這是最好的養老工具,當回報率達到8%左右,和你的還貸就差不多了,10年貸款還清了,你就能享受真正的財務自由了,這要比養老保險、銀行利息要靠譜的多!

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