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買房6年只賺匯率差美投資客拋滬70套房套現過億

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

“6年前買入的價格是~元/平方米,現在業主開出的到手價是~元/平方米。絕對價格來看,幾乎沒怎么賺錢。”上海一位資深中介人士王先生(化名)日前向《第一財經日報》記者獨家透露,有10多位美國投資客正在集體拋售上海某酒店項目。

截至目前,該項目已成交30余套房源,還有30多套酒店房源正在辦理委托公證書,接下來也將陸續掛牌拋售。

記者從滬上多家知名中介處了解到,此前上海地區已出現不少境外投資客拋售房產的個案,但如此大體量的拋售行為實屬罕見。

在國內樓市陷入僵局,國外債務危機愈演愈烈的大背景下,此次境外投資者的異常舉動引起了不少業內人士關于外資“拋盤潮”的擔心溫州投資客已經率先“甩貨”,外籍投資者是否會成為下一個撤離者?

美投資客欲套現1.26億

今年9月,王先生接到了一筆大單一批美國個人投資者拋售70余套酒店房源的委托,這讓在房產中介工作多年的他頗感驚訝。“若以每間180萬元計算,70余間酒店的總價大概在1.26億元。”

據王先生介紹,2005年時,10多位美國投資客集體購入了位于虹橋古北板塊的70余間酒店房源,并持有出租至今。但是,由于短期內不再看好中國內地房產市場,上述美國投資客近期決定將該項目“清倉”。

王先生坦言,換成是普通國內投資者,除去交易成本等費用,上述70余套酒店房源在6年之后基本沒怎么賺錢。幸而此次的業主是境外投資客,6年時間里,這批美國投資者在匯率以及利息上還是撿到了不小的“便宜”。

記者了解到,2005年底,人民幣對美元匯率中間價報8左右,以買入價格計算,當初該項目一套60平方米的酒店房源購置成本轉換匯率后約在17.25萬美元。若以2011年11月18日的匯率計算(人民幣對美元匯率中間價報6.37),如今該項目一套同等面積的房源售價轉換匯率后大概為28.26萬美元。粗略計算,單套凈賺11萬美元(折合人民幣約70萬元).

“還有一個因素是利息。”王先生透露,美國投資者當初購入房源時用的是外幣貸款,低廉的利息進一步增加了投資者的相對收益。

對于拋售的具體原因,王先生表示,主要原因是業主短期看淡中國內地的房地產市場。此外,酒店出租的回報率達不到預期,也是業主考慮拋售的原因之一。“一套總價180萬元的房源,月租金在5000~6000元。”粗略估算,撇開持有成本,6年來,上述70余套酒店房源的租金回報只有3%。

記者了解到,目前這部分酒店房源的銷售情況良好,現已成交30多套,而接盤者主要是一些國內的個人投資者。“商業地產不限購不限貸,這批房源總價也比較低,投資者還是比較能夠接受的。”王先生如是說。

外資撤離呈上升趨勢

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示,酒店房源和住宅相比有一些特殊性,因為其與酒店的經營情況相關。“2005年如果買的是住宅,現在很有可能已經獲利200%,但是這個項目如果不考慮匯率,只獲利約30%,相對來說,回報率實在太低了!”

張宏偉認為,目前國內房地產市場陷入僵局,短期內房價走勢平穩。單從投資回報率的角度看,如果未來房價沒有一個比較大的上升空間,投資者將資金抽離投資到別的領域也很正常。“我更愿意將這筆拋售理解為一個特例,從這個個案去推測”拋售潮“的來臨是不合理的。”

DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務主管、董事伍惠敏亦對本報記者透露,從去年開始,境外投資機構出售境內資產的現象確實呈上升趨勢。但是,從目前來看,尚無明顯跡象表明境外投資機構或外籍投資者正在大規模拋售境內物業。

伍惠敏指出,外資的撤離有許多原因。一般來說,境外投資機構在投資業務中基本設定的是3到5年的期限,進入“收割期”一般都會堅決退出;在目前美債、歐債危機的大背景下,境外投資市場正在進行新一輪的洗牌,因此收攏資源也成為一些投資機構的必然選擇;與此同時,境內市場的政策環境是境外機構最為敏感的領域,在當前嚴厲的調控環境下,境外機構往往會選擇短暫離場,審慎觀望,選擇合適時機再行出手。

事實上,從“限外令”只緊不松的基調來看,“離場”后的外資恐怕很難在國內重拾出手機會。

記者從王先生處了解到,當初美國投資者購買上述酒店房產的時點正值“限外令”出臺前夕。

伍惠敏表示,目前“限外令”仍被嚴格執行,即境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房,同時境外個人在辦理房屋產權登記時,還需特別提交在境內工作超過1年的證明,以及名下在境內無其他住房的書面承諾。

業內人士指出,“限外令”出臺后,如此大規模的外籍個人投資幾乎已不可能,因此外籍人士在拋售國內房產時,也會更加謹慎。

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