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(新華視點)三問首套房貸利率上調

2014-01-21 15:24:48
來源:你我貸

記者近日在上海、北京、廣州等地采訪證實,中國建設銀行已提高了首套房貸款利率,較基準利率上浮5%甚至更高。此舉增加了首次購房者的成本,引起市場廣泛關注。

個別銀行上調首套房貸利率是否引發更多銀行跟進?從短期和中長期看,這對調控中的樓市將分別帶來什么影響?房地產領域的差別化信貸政策如何落實,從而對不同類型的購房需求能“有保有壓”?“新華視點”記者就此進行了采訪。

建行上調首套房貸利率是否會引來效仿?

日前,在建行北京分行的一個個貸中心,一位工作人員向記者表示,該網點目前對首套房按首付三成執行,但利率需視客戶的資質而定,基本上對客戶執行基準利率1.05倍的利率政策。記者采訪了解到,建行在上海、廣州、深圳等地的分支機構也表示基本上將首套房貸利率調整為基準利率的1.05倍甚至更高。

工、農、中三大國有商業銀行對外表示,沒有上調個人房貸利率。但記者了解到,銀行對購房者“惜貸”已較為普遍。上海祥陽地產莘莊店的一位工作人員告訴記者,目前從工行、中行等已很難貸到款,即使能批下來,審批放款時間也大大延長,等待兩三個月是家常便飯。

銀行緣何在此時提高首套房貸利率?分析人士認為,一方面,是銀行資金相對偏緊。央行數據顯示,9月份人民幣貸款同比少增1311億元,創下21個月來新低。在上海等熱點城市,9月新增個人住房貸款僅寥寥數億元。不少銀行人士坦言:“每到年底,貸款額度總是不夠,資金供不應求。”作為房貸的“大戶”,建行更無法例外。

另一方面,是銀行趨利本能所致。廣州合富輝煌首席分析師黎文江說,通過提高貸款利率,銀行可從中篩選出最優客戶,從而在資金有限的情況下確保最大收益。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示,今年以來,央行五次上調存款準備金率,大型金融機構存款準備金率升至21%,市場流動性緊張,信貸規模大大壓縮。銀行在規模受控的情況下,盈利的壓力卻并沒有減少,以價補量、調高利率是必然的。他預計:其他幾家主要銀行也有可能效仿建行,提高首套房利率。

記者采訪獲悉,上海一些股份制銀行更早時候就已對首套房貸利率悄悄“漲價”。廣發銀行在上海地區從8月中旬開始將首套房貸利率上浮了10%,光大銀行也表示,首套房貸利率上浮5%-10%已經執行了3個月左右。

不過上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為:“預計明年上半年,信貸額度趨于寬松,首套房貸利率會有機會回落”。

首套房貸利率上調對樓市影響幾何?

上海永慶房屋有限公司經紀人士為記者計算:以100萬元、20年的首套房貸款為例,利率從原先的基準水平上調至1.05倍后(現行基準利率7.05%),月供從原來的7783.03元上漲至7994.9元,借款人每月要多還款211.87元,大致相當于加息2次,貸款20年累計利息增加50847.88元。如果較基準利率上浮10%,月供將增加到8212.57元,20年利息支出將增加103089.63元,大致相當于加息3次。

在限購條件下,今年各地首次購房者比例比以往有明顯提高。首套房貸利率一旦大范圍上浮,對樓市波及面可想而知。

業內人士指出,此前的提高二套房首付、停止三套房貸款等措施主要針對投資投機性需求和一些改善型需求;如果首套房貸利率全面上調,將進一步對自住型購房需求產生抑制作用,“房地產市場的各類需求將全面受到影響”。

一些房產中介告訴記者,首套房貸利率的上浮,將明顯影響到買賣雙方的心態。對于購房者來說,這將進一步加重他們的觀望情緒。對于房東來說,則要分兩種情況:若沒有資金壓力,或會選擇轉售為租,則受到的影響不大;若有資金周轉的需求而需要急售,則首套房貸利率上浮會成為他們降低房價的“催化劑”。

宋會雍等專家分析,從短期看,首套房貸利率上調將進一步阻擋購房者入市的步伐,這對處于相持期的樓市來說如同“雪上加霜”;從中長期看,由于此舉釋放出了銀行看跌房價的信號,將進一步強化房價調整的預期和開發商的降價銷售的壓力,這可能對市場進入“以價換量”階段有一定推動作用。

房地產差別化信貸政策如何落實?

近年來,首套房的購買成本持續增加。利率方面,從今年2月以來,五年期以上貸款基準利率由6.4%先后上調至6.6%、6.8%和7.05%;優惠方面,優惠幅度從最初的基準利率的7折、8-8.5折至取消折扣,而此次更是上調至1.05-1.1倍。

一些貸款購房自住的人說:“每次加息過后,每個月的還貸額都要增加幾百元。”一些看房者則抱怨:“房價沒有明顯下調,購房門檻和成本卻一直在提高,買房似乎越來越難,感覺頗為'受傷’。”

差別化房貸政策一直是樓市調控“組合拳”中的重要招數。實際效果證明,在穩健貨幣政策的背景下,差別化的房貸政策能對投資投機性需求和過快上漲的房價發揮一定程度的抑制作用。

但業內人士指出,“差別化”應該體現為“有保有壓”。如何在抑制炒房投機行為的同時,避免對合理的自住、改善型購房需求造成“誤傷”,也是對差別化房貸政策的考驗。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說,一般來說,政府對基本住房需求的支持方式有兩種,一種是對比較困難的群體直接提供住房保障,另一種是對有一定購房能力的首次購房群體實施稅收、信貸等方面的政策扶助,“銀行房地產貸款政策的調整應當著眼于限制投資、投機性需求,保護和鼓勵合理自住需求,商業銀行在追求自身利潤水平的同時也應積極落實國家房地產調控政策”。

業內人士還指出,隨著樓市調控的持續深入,目前市場博弈的天平正向購房者逐漸傾斜。在保持調控政策連續性、穩定性的同時,要增強政策的前瞻性、針對性和靈活性。在政策儲備上,應考慮到市場到一定階段有所“激活”、合理購房需求逐漸入市的情況,應切實落實針對合理購房需求的信貸政策,維持樓市的健康平穩運行。

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