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首套房貸利率上調:購房成本增加誰來買單?

2014-01-21 15:24:48
來源:你我貸

首套房貸利率上調之后,乍眼一看購房者是利率上調的直接損失者,但實際情況可能是最終由開發商買單。

2010年全國房地產市場價格持續上漲,給很多無房者潑了一盆涼水。就當國人認為沒有人能夠阻擋房價上漲腳步的時候,2011年中國的房地產市場開始提前“入秋”。昔日里“金九銀十”的銷售旺季,如今被戲稱為“銅九鐵十”。

繼二套房貸在1.1倍基準利率基礎上繼續上浮之后,京滬深穗四大一線城市首套房貸也步入利率上浮的時代。這一現象引發了輿論的高度關注。多位銀行業內人士也證實,目前已有多家銀行上調首套房貸利率5%―10%。

據中國指數研究院針對100個城市全樣本[最新消息價格戶型點評]調查數據顯示,今年9月100個城市住宅平均價格為每平方米8877元,環比下降0.03%,這是去年9月以來的首次下降。這也進一步加劇了房價天枰向買方市場傾斜。17日,佛山限購緊急叫停之后,房地產市場非但沒有迎來利好,首套房貸利率上調的陰云再次籠罩在開發商的頭頂。

這也不少質疑之聲,擔心此舉有悖于樓市調控的“差異化信貸政策”精神,有悖于國八條精神。表明房地產調控已經進入“無例外”階段。這種“寧可錯殺千人,也不放過一個”的做法,打壓房地產投機行為的同時,也打壓了自住型剛性需求。

筆者認為,從目前的房地產市場買賣方處境而言,首套房貸利率上調對開發商的負面影響更大。此番貸利率上調無異于變向加息,首套房貸利率上調或將促使開發商進一步下調房價,補償購房者損失。同時,此次銀行首套房貸利率上調并非銀行會下文要求,屬于銀行正常商業行為,也不能視為是調控政策進入“岔道”,目前并有停止首套房貸利率上調的消息出來,“撥亂反正”的可能性不大。

隨著數量型調控工具的不斷加碼,目前大型金融機構已達到了21.5%的高位,這也使得銀行內部體系的錢荒不斷蔓延。根據央行公布的2011年上半年金融機構貸款投向統計報告顯示,上半年房地產開發貸款新增2098億元,同比少增2325億元,同比劇減53%。房價上漲產生的泡沫對銀行信貸已構成較大威脅,對此銀行也開始不斷降低房地產貸款比重,2011年銀行業半年報顯示,地產業務貸款占比出現下降。

在房地產調控空前嚴厲的2010年,導致房價出現逆市上漲的主要一個原因便是,房地產信貸資金充足。2010年一季度房地產人民幣貸款新增8457億元,占一季度新增人民幣貸款總量的三分之一,大量信貸資金流入房地產市場,也造成了上半年房地產市場價格的逆勢上漲。

而目前的信貸資金緊張,致使放貸門檻提高審批時間延長,加劇了房地產企業的資金回籠難度,剖析目前房地產企業的資金來源。約40%的資金是企業自有資金,另外40%是依靠銀行貸款,最后20%則是通過民間拆解而得。資金鏈的壓力在步步緊逼,開發商的價格大旗已經扛不住多久。

從各種情況來看,目前房地產市場拐點趨勢越發明顯,如果房價出現大幅持續下行,銀行需要提前撥備資金以抵御風險,這導致銀行將繼續提高貸款利率與首付比率,從而降低房貸承載的風險。一般來說,銀行的房地產貸款在30%以下會比較安全,但緊縮政策下,銀行業仍然擔心巨額房地產帶來的潛在風險。

房貸利率上調之后,成本上漲由誰承擔是很多人關心的話題,乍眼一看購房者是利率上調的直接損失者,但筆者認為利率上調將最終由開發商買單。買賣市場之中誰掌握了主動權,等于漲價了風險轉嫁權。保障房、限購與利率上調,導致購房者觀望情緒進一步加劇的情況之下,開發商或將主動降價出擊。

來源:財訊網

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