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首套房貸利率上調,是建行在自救嗎?

2014-01-21 15:24:48
來源:你我貸

行提高首套房貸利率,或是房地產調控政策進一步收緊的一個信號。從以往調控政策來看,首套房利率尚未作為抑制房價的手段。

近日,建設銀行北京分行稱,要將首套房貸利率最低上調至基準利率的1.05倍,建行表示,該行將根據各貸款客戶的不同情況,實施差別化貸款利率政策。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇預計,繼建行之后,其他銀行有可能跟進。他表示,銀行上調首套房貸利率主要是因為其資金緊張,目前市場實際利率水平高,所以銀行在其系統內也有需求上調利率水平,這樣可增加銀行的利潤。

據業內人士介紹,目前優惠房貸利率的業務是微利甚至虧損的。以某行為例,5年期貸款利率為7.05%,打7折后為4.935%,而5年期存款利率為5.5%,已與7折貸款利率倒掛,銀行每放出1萬元的優惠房貸,可能得每年倒貼56.5元。

今年以來,央行已經連續四次調整存款準備金率,達到了20.5%的高位,各銀行貸款額度明顯趨緊。在此情況下,若銀行繼續將有限的資金按照以往的優惠政策帶給購房者,顯然不符合其以盈利為目的的商業規則。上海中原地產事業一部總經理沈增泉分析認為,現在銀行的額度非常緊張,中小企業融資需求也很大,銀行有限的資金有很多更好的出路,房貸這一塊對銀行來說吸引力已經不大了。他證實,現在新增貸款的放款速度也非常非常慢,以前大概一個月左右就能放貸了,現在最早三個月能拿到錢。

但是,值得注意的是,建行為增加利潤上調首套房貸利率的同時,也給市場帶來了另外一個信號,即房產調控政策將進一步收緊。

作此推測并非毫無根據。為抑制居高不下的房價,在限購政策之外,利率政策的調整也成為控制房價的一個有效手段。自從2010年年初“國十一條”將二套房貸首付定為不低于四成后,二套房貸的首付比例隨著調控力度的加大不斷提高,今年年初出臺的“國八條”更是明確要求將銀行二套房貸首付比例上調為不低于六成,利率不低于基準利率1.1倍。時至今日,各地樓市成交量雖明顯下降,但房價跌幅有限,樓市拐點并未真正顯現。

中國指數研究院2011年10月1日至7日監測的20個重點城市中,有八成城市商品住宅成交量同比下跌,平均跌幅達32.4%,有8個城市成交量跌幅在50%以上,其中,深圳同比跌幅最大,達到90.26%;上海同比下降了72.79%;北京同比下降了16.10%。該數據同時顯示,百城住宅均價自去年9月以來直到今年9月才首次出現下降。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭則認為,一方面市場降價幅度太小,一方面需求觀望濃重,當前樓市僵局并沒有打破。

基于此,我們猜測,建行提高首套房貸利率,是房地產調控政策進一步收緊的一個信號。從以往調控政策來看,首套房利率尚未作為抑制房價的手段,在樓市已經步入秋天之際,借助首套房利率政策的調整為其再加點壓,有助于房地產市場順利步入冬季。

不過,若此番猜測不幸言中,從建行北京分行開始逐漸蔓延到各大商業銀行,那么對于首次購房者來講,特別是工薪階層而言,壓力將是非同小可的。以貸款額度100萬元人民幣,貸款期限為20年來測算,如上調基準利率1.05倍為7.40%,現行基準利率7.05%,兩者對比差額,借款人每月要多還款211.87元,貸款20年累計總利息將增加50847.88元,相當于加息約兩次。

在此建議,不管建行北京分行上調首套房貸款利率是出于自救,增加自己的營業利潤,還是具有進一步收緊房地產調控政策的深意,都應謹慎行之。

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