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首套房貸利率上調是一個信號

2014-01-21 15:24:48
來源:你我貸

十一長假后,首套房貸利率上調的消息又掀起一波風浪。先是傳首套房貸款(存量)的利率優惠要取消,接著一些銀行出面澄清沒接到通知,此后關于首套房貸款(新增)利率將在基準利率基礎上調的消息,又見諸報端。

不過,這一次首套房貸(新增)利率上調的消息并非空穴來風。至少,建行已明確向外界表示,其北京分行已上調。

這一消息,觸及普通人敏感的神經。敏感點在于,過去近兩年的時間里,無論是中央還是地方(如北京)房地產調控所涉的房貸緊縮政策,幾乎都小心翼翼地繞開首套房。(參見文后資料整理《2010年以來房地產調控所涉房貸政策一覽》)

2010年1月國務院的文件中尚有“繼續支持居民首次貸款購買普通自住房”。同年4月,實質性拉開本輪房地產調控序幕的“國十條”,在提及首套房貸款時其表述為,“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%”。

此后,無論是中央還是地方的主要調控政策表述中,均未對首套房貸款做出新的規定,事實上“國十條”的規定,至今仍是各地首套房貸款可依執行的成文規定。

這也表明,本輪房地產調控政策出臺至今,決策者既未將“首套房”貸款者列入調控對象,也未打算在“首套房”上做多余的文章,甚至像“故意疏忽”,竟然對銀行是否應該取消首套房貸款優惠都不明確作出規定。

盡管此前一年間,首套房貸款(新增)利率優惠在市場上雖未消失殆盡,也已算是鳳毛麟角,但這在調控背景下多少可讓人理解。如今,首套房貸款(新增)利率在基準利率基礎上調,這卻猶如在房地產調控這條長蛇身上平添了幾只腳。

對于這一商業銀行自身的市場行為,分析人士意見紛紛,大多劍指商業銀行此舉是為賺取更多的利差。在同業中,建行的個人房貸業務居“老大”地位,其上調利率之舉有風向標意義。今年上半年建行個人住房貸款余額約為1.22萬億元,較上年末增加約1287億元,貸款余額、新增均為同業首位。

問題是,對于商業銀行來說,除了賺錢,此舉還能表明什么?

不難列舉若干:有限的個人住房貸款額度,至少在年底前其緊張程度將趨于白熱化;隨著貨幣緊縮政策的執行,自住型購房需求亦受到了抑制;前三季度,京滬商品住宅銷售量(按面積)同比萎縮超過10%,第四季度的數字還可能進一步走低。

但也許還有更重要的一點:商業銀行作為風險管理者,對曾經魅力無窮的房地產業務可能傳遞出的風險,開始主動或被動地表現出一絲難得的厭惡。畢竟,此次上調行動不是來自監管層“一刀切”的命令,先上調的銀行可能面臨貸款者的“用腳投票”。然而,壓縮部分此前膨脹過大的房貸規模,也許正是這些銀行此時的需要或意愿。

從這個意義上講,首套房貸利率上調,就好像一些“敏銳的鼻子”對樓市氣味變壞,不由自主地皺了皺這是一個信號。

資料整理:《2010年以來房地產調控所涉房貸政策一覽》

《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(發布時間2011-02-16)

各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭,要切實執行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。中國人民銀行營業管理部可根據房地產市場情況,在國家統一信貸政策基礎上,研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為要嚴肅處理。

《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》國辦發〔2011〕1號(發布時間2011年01月27日)

對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為要嚴肅處理。

《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發〔2010〕10號(發布時間2010年04月17日)

實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。

《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》國辦發〔2010〕4號(發布時間2010年01月10日)

加大差別化信貸政策執行力度。金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時,要嚴格二套住房購房貸款管理,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。

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