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房貸利率上調迫使房產商改變銷售策略

2014-01-21 15:24:48
來源:你我貸

提要:風聲鶴唳的房地產業又陷入了新的危局。與諸如限購、限外等行政手段紛紛指向需求端不同的是,直指行業金融命脈的“限貸”正在行政手段的基礎上演繹出“更市場化”的版本,且在需求端和供應端層出不窮,無論利率的提升還是名目繁多的附加費用,成本的再度提升都已是不爭的事實。

風聲鶴唳的房地產業又陷入了新的危局。與諸如限購、限外等行政手段紛紛指向需求端不同的是,直指行業金融命脈的“限貸”正在行政手段的基礎上演繹出“更市場化”的版本,且在需求端和供應端層出不窮,無論利率的提升還是名目繁多的附加費用,成本的再度提升都已是不爭的事實。

一周以來,據本報記者在北京、上海、深圳三地市場的調查,各城市的房貸和開發貸市場都呈現出了錯亂紛雜的局面,而銀行的調整焦點均鎖定于利率上調。

在北京,個人購房者要想獲得二套房貸款,就需要提高自己對房貸利率的心理承受水平,因為在額度有限且排隊者眾多的前提下,銀行更傾向于發放利率浮動較大者或者新房房貸,二套房房貸的利率已普遍調高至基準利率的1.2~1.3倍,更有甚者已達到了基準利率的1.5倍。

相似的狀況也出現在深圳,當地的銀行紛紛以“額度占用費”、“財務顧問費”等名目提高房貸的收益,更大的糾紛則源于銀行取消年前承諾的利率八五折優惠,引發“利率折扣調整受害者”群體迅速抵制和上訴。

而在上海,大中型銀行在開發貸方面的嚴格審查和謹慎,成就了上海城商行和上海農商行的商機。據知情人士透露,上海農商行僅1月份就已發放了全年信貸額度的30%,而目前上海城商行和上海農商行對開發貸的要價普遍為利率上浮20%……

種種亂象背后,既有今年整體資金面趨緊、銀行主動調整收益格局的因素,更蘊含著房地產業已成為監管層控制通脹和調整經濟結構焦點區域的本因。

數據顯示,今年1月下旬開始,國內資金面持續緊張。7天回購利率一度突破8%的歷史高位,而隔夜SHIBOR(上海銀行間同業拆借利率)則在1月27日達7.9997%,隔夜SHIBOR連續9天停留在5%以上高位。

“監管層已把管理房價作為緩和通脹的通道之一,可以預見今年樓市成交量以及房貸規模都將下降,國家在做結構調整,銀行除了以價補量,也要借此機會進行內部調整。”南方某股份制商業銀行零售業務部負責人向本報記者表示。

房貸利率的變化在卡住購房需求釋放的同時,也在倒逼著房地產企業銷售策略的轉變。

“預售資金一直是房地產公司重要的輸血來源,近年的比例一直保持在30%以上,目前的宏觀調控已使樓市冰凍,若持續時間比較長,房地產公司必然需要調整銷售策略來應對資金鏈的壓力。”中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇表示。

無獨有偶,行業標桿的萬科A(000002.SZ)繼設定今年的銷售目標不超過1400億元后,近日又公開表示,要盡量減少拿地量,以保證有充裕的資金渡過行業的低谷期。

萬科董事會秘書譚華杰表示,做出這個決定的主要原因就是針對此輪國家關于房地產業調控的大勢判斷。在上輪2007年年底房地產調控中,萬科因其對房地產市場趨勢的準確判斷而率先降價,不僅成功地渡過了全球金融危機,更進一步捍衛了其行業領先者的地位。

更嚴峻的考驗還在于房地產融資渠道的全面“血栓”。

近日有消息稱,“銀監會已放松房地產信托貸款”和“銀行全面停發開發貸”。該消息隨即得到了銀監會的辟謠,其表示“對地產業務的監管政策和要求未發生改變”。雖然被證實這只是虛驚一場,但也昭示著房地產業的“錢景”將在今年遭遇更加窘迫的局面。

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