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房貸利息計算公式受到影響定期存款期限不要太長

2014-01-21 15:24:48
來源:你我貸

央行年內二次加息的“靴子”前晚終于落地。昨日,已有不少儲戶去銀行柜臺辦理轉存,也有很多“房奴”擔心月供增加想提前還款。理財專家提醒,不論是轉存定期存款,還是提前還貸,都不能盲目跟風,一定要先把賬算好再作決定。

定存不超臨界點可辦轉存

根據儲蓄條例規定,支取未到期的定期存款,存期無論長短銀行只能按活期利率付息。如果定期存款存入的天數已大于轉存臨界點,則不要進行轉存;如果小于轉存臨界點,則可以選擇轉存。臨界點的計算公式為:360天×存期年限×(新利率-原利率)÷(新利率-活期利率)。

此次加息,活期存款利率保持不變,仍為0.36%。三個月、半年、一年期、二年期、三年期、五年期的存款年利率分別上升0.34、0.3、0.25、0.3、0.3和0.35個百分點。

記者根據公式計算出,三個月存期的存款,已存期限在16天內、半年期存款在25天內、1年期存款在37天內、2年期存款在67天內、3年期存款在85天以內、5年期存款在150天之內提前支取,并轉存同期限定期存款是劃算的。

如果已達到或超出這些天數,就不必辦轉存了。由于上次加息是在10月20日,距離現在也不過67天,所以在上次加息后存入的兩年、三年和五年期的存款基本都沒有超過臨界點,本次加息后及時轉存都是合算的。

如果在10月20日之前辦理定存,上次加息后又沒有轉存,各期限的臨界點分別為,三個月25.71天,半年43.73天,一年75.31天,兩年171.54天,三年233.67天,五年408.11天。其中,三個月和半年的定存顯然已經過了臨界點,沒必要再轉存。

定期存款期限不要太長

目前市場普遍認為此次加息打開了央行加息通道,今后多次加息的可能性比較大。所以理財專家建議,市民做定期存款期限不要太長,以不超過一年為適宜。這樣一旦利率再次提升,投資者存款到期后可迅速轉存享受新利率。此外,投資者的單筆定期存款金額不要太大,可進行拆分。

比如,存款20萬,可以分為10萬一筆,5萬一筆,2.5萬一筆,1.25萬兩筆,也可以等額進行三個月、六個月、一年等不同期限的存單。這樣有需要時,可以提前支取一張存折,其他幾張存單仍可獲得定期存款利息

老房貸明年受兩次加息影響

目前大部分銀行都是按年調整利率,以每年1月1日的央行基準利率來決定房貸老客戶當年的還貸利率。如果剩下的幾天央行不再動利率的話,“房奴”們明年就得按此次調整后的利率還房貸。

因此,對于那些在今年10月加息前就已經貸款買房的購房者來說,明年利率的增幅實際為兩次加息效果的疊加。工行某個貸中心貸款員陳先生告訴記者,以前給予客戶的利率折扣,明年仍然執行,只是會在央行新的基準利率基準上打折。以七折利率為例,這些老“房奴”2010年適用的利率水平為4.158%,2011年則調整為4.48%,上調0.322個百分點。

在不考慮已還本金的前提下簡化計算,100萬20年的貸款今年月供大約為6143元,明年月供就漲為6316元,增加173元,漲幅為2.82%。如果適用的是八五折優惠,則明年的實際利率將從今年的5.049%上升到5.44%,100萬元20年的貸款,月供從6626.66元上升為6845.03元,增加218.37,漲幅約為3.3%。如果考慮已還本金和貸款期限縮短的影響,明年月供實際增加的幅度應該略少一點。

提前還貸要根據實際需要

工行某個貸中心貸款經理陳先生表示,最好的節省利息辦法就是提前還款。對于那些處于還款初期的借款人來說,如果沒有合適的投資渠道,最好提前還貸。即使不能一次性提前還完所有余款,也可以選擇提前還部分,并在保持月供不變的情形下,縮短剩余還款時間。因為影響貸款利息的因素除了貸款利率和貸款金額外,還有貸款時間。貸款期限越短,支出的利息就越少。

不過,陳先生同時指出,手中資金并不充裕的借款人,在本身負債率并不高的情況下最好不要提前還款。特別是那些正享受七折優惠的客戶,還款后再想貸款就不容易得到這樣的折扣了。

這樣的貸款者可以用其他投資理財方式的收益來彌補貸款利息的損失。而對那些貸款年限所剩不多、采用等額本息法還貸的客戶,提前還貸意義也不大。因為此類還款方式到最后幾年,所剩利息較少,每月所還金額主要是本金。在目前放貸趨緊的情況下,提前還貸不見得劃算。

此外,貸款人必須了解銀行貸款合同中對提前還款的規定。不少銀行規定一年后提前還款可以免收違約金,但一年內必須繳納違約金。違約金的比例也有高有低,有的規定收取不低于實際還款額三個月的利息,有的則收取提前還款額的3%。

去年,很多銀行將存量客戶利率下降至七折時明確規定了一定年限內不能提前還款,否則會收取較高的違約金。如果違約金比提前還款省的利息還多就不合算了。

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